토지 수용·보상

보통 감정평가법인 2~3곳이 평가한 금액의 산술평균으로 정합니다. 사업시행자가 고른 곳에 더해 시·도지사와 토지소유자가 1곳씩 추천할 수 있어, 둘 다 추천하면 3곳, 어느 한쪽이라도 추천하지 않으면 2곳이 평가합니다(토지보상법 제68조, 시행규칙 제16조 제6항). 토지는 공시지가를 기준으로 이용계획·지가변동률·위치·이용상황 등을 고려하되, 그 사업 때문에 오르내린 가격은 빼고 계산합니다(제67조 제2항·제70조). 기준 시점은 협의면 협의 성립 당시, 재결이면 재결 당시입니다(제67조 제1항).

사업인정을 받았거나 다른 법률로 사업인정을 받은 것으로 보는 사업이라면, 계약하지 않을 때 수용재결 단계로 넘어가고 보상금은 토지수용위원회가 새 감정평가를 거쳐 정합니다. 사업인정 뒤라면 협의기간이 지난 다음 사업시행자에게 서면으로 재결 신청을 청구할 수 있고, 사업시행자는 청구받은 날부터 60일 안에 재결을 신청해야 합니다(토지보상법 제30조). 재결 금액이 협의 금액과 어떻게 달라질지는 미리 알 수 없으므로, 협의 감정평가서를 먼저 검토한 뒤 결정하시길 권합니다.

네, 감정평가법인 1곳을 추천할 수 있습니다. 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내에 해야 하고, 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수의 과반수 동의가 필요합니다(토지보상법 제68조 제2항, 시행령 제28조 제2항·제4항). 한 사람은 한 곳에만 동의할 수 있습니다. 기간이 짧으므로 열람 공고가 나기 전부터 동의서를 준비해 두는 것이 좋습니다.

재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 하거나, 90일 이내에 곧바로 행정소송을 낼 수 있습니다(토지보상법 제83조 제3항·제85조 제1항). 이의신청은 중앙토지수용위원회에 하고, 지방토지수용위원회의 재결이면 그 위원회를 거쳐 냅니다. 기한은 재결서를 받은 날부터 세므로 우편 봉투와 송달 날짜를 꼭 보관하세요. 2018년 12월 법 개정 전 자료에는 소송 기간이 60일로 적힌 곳이 있지만 현행 기간은 90일입니다.

네, 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 낼 수 있습니다(토지보상법 제85조 제1항). 보상금을 다투는 소송은 토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 피고로 합니다(제85조 제2항). 이 기간이 지나면 이의재결은 확정판결과 같은 효력을 가져 더 다툴 수 없습니다(제86조 제1항). 개정 전 자료의 ‘30일’은 현행 기준이 아닙니다.

재결로 정해진 보상금·공탁금은 받을 때 이의를 남겨 두면 계속 다툴 수 있습니다. 판례는 아무런 이의를 남기지 않고 공탁금을 받으면 재결에 승복한 것으로 보고, 이의신청이나 소송이 진행 중이라는 사실만으로는 이의를 남긴 것으로 볼 수 없다고 했습니다(대법원 1982. 11. 9. 선고 82누197 전원합의체 판결). 그러니 받을 때 공탁소나 사업시행자에게 ‘이의를 유보하고 수령한다’는 뜻을 서면으로 남기는 것이 안전합니다. 소송 중이던 사정 등을 근거로 묵시적인 이의유보를 인정한 판례도 있지만(대법원 2009. 11. 12. 선고 2006두15462 판결) 사정에 따라 판단이 갈리므로 기대지 않는 편이 좋습니다. 이의신청이나 소송을 해도 수용과 사업은 멈추지 않습니다(토지보상법 제88조). 협의 계약을 맺고 받은 보상금은 계약이 성립한 것이어서 이와 다르고, 뒤에 금액을 다투기 어렵습니다(토지보상법 제17조).

사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 시설과 인력을 갖추고 계속 영업해 왔다면 대상이 됩니다(토지보상법 시행규칙 제45조). 허가가 필요한 업종은 그 전에 허가를 받아 그대로 영업하고 있어야 합니다. 가게를 옮기는 경우에는 휴업기간(원칙 4개월)의 영업이익과 이전 비용 등을, 같은 시·군·구나 인접 시·군·구로 옮겨서는 영업할 수 없는 경우 등에는 폐업으로 보아 2년간의 영업이익 등을 보상합니다(시행규칙 제46조·제47조). 매출 신고 자료가 평가를 좌우하므로 증빙을 미리 모아 두세요.

받을 수 있습니다. 사업인정고시일 등(또는 관계 법령에 따른 고시 등) 당시 그 사업지구 안에서 3개월 이상 거주한 세입자는 가구원 수에 따라 4개월분 주거이전비를 받으며, 무허가건축물 세입자는 1년 이상 거주해야 합니다(토지보상법 시행규칙 제54조 제2항). 주거이전비는 공식 통계의 가구원수별 도시근로자가구 월평균 가계지출비로 계산하고, 이사비는 별도 기준표에 따라 지급됩니다(시행규칙 제54조 제4항·제55조 제2항). 세입자는 원칙적으로 이주대책(택지·주택 공급) 대상에서는 빠집니다(시행령 제40조 제5항).

남은 땅(잔여지)의 값이 떨어졌거나 통로·담장 공사가 필요하면 그 손실과 공사비를 보상받을 수 있고, 사업완료일부터 1년이 지나면 청구할 수 없습니다(토지보상법 제73조). 종래 목적대로 쓰기 현저히 곤란하면 사업시행자에게 매수를 청구하고, 협의가 안 되면 사업완료일까지 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다(제74조). 판례는 수용청구를 토지수용위원회에 해야 하며 사업시행자에게 한 매수청구를 수용청구로 볼 수 없다고 했으므로(대법원 2010. 8. 19. 선고 2008두822 판결), 청구 상대와 기한을 정확히 지켜야 합니다. 건물 일부만 들어간 경우도 같은 구조입니다(제75조의2).

근거 법이 도시정비법이고 기한이 따로 정해져 있습니다. 분양신청을 하지 않았거나 철회한 분, 관리처분계획에서 분양 대상에서 빠진 분 등과 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 재개발은 수용재결 신청, 재건축은 매도청구 소송을 해야 합니다(도시정비법 제73조 제1항·제2항). 이 기한은 2018. 2. 9. 이후 처음 관리처분계획인가를 신청한 사업에 적용됩니다(도시정비법 부칙 제18조, 법률 제14567호). 사업시행자가 이 기간을 넘기면 지연일수에 따라 100분의 5~15의 이율로 이자를 지급해야 합니다(제73조 제3항, 시행령 제60조 제2항). 재개발 수용재결 뒤의 이의신청·행정소송 절차와 기한은 토지보상법을 따릅니다(도시정비법 제65조 제1항).

정관이나 관리처분계획에서 계약 기간을 정하고 그 안에 계약하지 않으면 현금으로 청산한다고 정했다면 현금청산 대상이 될 수 있습니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결). 도시정비법 제73조 제1항에 적힌 경우가 아니므로 먼저 그 사업의 정관과 관리처분계획을 확인해야 합니다. 조합이 계약 체결 자체를 요구하지 않았다면 계약이 없었다는 사유만으로 현금청산 대상이 되지는 않습니다(대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다13023 판결). 청산금 지급의무는 분양계약 체결기간이 끝난 다음 날 생기고(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결), 현금청산 대상이 되면 조합원 지위를 잃으므로 기간이 끝나기 전에 상의하시는 것이 좋습니다. 위 판결들은 옛 도시정비법 사건입니다. 현행법의 협의·재결 기한과 청산금 평가 기준일을 이 경우에 어떻게 적용할지는 사업 일정과 최근 판결을 함께 보고 따져야 합니다.

무엇을 어느 단계에서 다투는지에 따라 다릅니다. 조합설립 동의나 결의에 문제가 있으면 조합설립인가 처분의 취소나 무효 확인을 구하는 항고소송(행정청의 처분을 다투는 소송)으로 다툽니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결). 관리처분계획안에 대한 총회 결의는 인가·고시 전에는 당사자소송으로, 인가·고시 뒤에는 관리처분계획의 취소나 무효 확인을 구하는 항고소송으로 다툽니다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결). 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 하므로(행정소송법 제20조) 인가·고시 날짜부터 확인해 주세요.

미리 말씀드릴 수 없습니다. 결과는 토지의 현실 이용상황과 공법상 제한을 어떻게 보았는지, 비교표준지가 적절한지, 조서에서 빠진 물건이 있는지, 영업·농업 손실을 입증할 자료가 있는지 같은 사실관계에 따라 달라집니다. 화담은 감정평가서를 감정평가사와 함께 검토한 뒤, 다툴 만한 쟁점과 그렇지 않은 부분을 나누어 설명드립니다.

보상계획 공고 전, 늦어도 열람기간 안이 좋습니다. 조서 이의는 열람기간(14일 이상) 안에, 토지소유자의 감정평가법인 추천은 열람기간 만료일부터 30일 안에 해야 해서 이 시기를 넘기면 바로잡기 어려운 부분이 생깁니다(토지보상법 제15조, 시행령 제28조). 이미 재결서를 받으셨다면 받은 날부터 30일(이의신청)·90일(행정소송) 기한부터 확인하세요.