핵심 답변
재개발 구역에서 분양신청을 하지 않았거나 분양신청기간이 끝나기 전에 철회한 경우, 관리처분계획(새 건물을 누구에게 어떻게 나눌지 정한 계획)에서 분양대상에서 빠진 경우 등에는 현금청산(새 집을 받는 대신 돈으로 정산받는 것) 대상이 됩니다(도시정비법 제73조 제1항).
사업시행자(조합 등)는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결(토지수용위원회가 보상금을 정해 소유권을 넘기는 결정)을 신청해야 합니다(같은 조 제1항·제2항). 재개발 수용에는 토지보상법이 준용되므로 이의신청(30일)과 행정소송(90일·60일) 기한도 그대로 적용됩니다.
01누가 현금청산자가 되나요?
재개발에서는 조합설립에 동의하지 않았어도 토지등소유자(구역 안 토지·건물 소유자와 지상권자)는 조합원이 되므로(제39조 제1항), 현금청산은 주로 분양신청 단계에서 갈립니다. 제73조 제1항이 정한 대상은 다음과 같습니다.
- 분양신청기간(통지한 날부터 30일 이상 60일 이내, 한 차례 20일 범위 연장 가능 — 제72조 제2항)에 분양신청을 하지 않은 사람
- 분양신청기간이 끝나기 전에 분양신청을 철회한 사람
- 투기과열지구의 분양신청 제한(제72조 제6항)으로 분양신청을 할 수 없는 사람
- 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람
02보상은 어떤 절차로 받나요?
사업시행계획인가 고시가 있으면 토지보상법의 사업인정 고시가 있은 것으로 보고(제65조 제2항), 다음 순서로 진행합니다.
- 협의: 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내(분양신청기간 종료 다음 날부터 시작 가능, 제73조 제1항)
- 수용재결 신청: 협의가 안 되면 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내(제73조 제2항), 사업시행기간 안(제65조 제3항)
- 지연이자: 사업시행자가 60일을 넘기면 지연일수에 따라 6개월 이내 100분의 5, 6개월 초과 12개월 이내 100분의 10, 12개월 초과 100분의 15(제73조 제3항, 시행령 제60조 제2항)
- 불복: 이의신청 30일, 행정소송 90일(이의재결 뒤 60일)(토지보상법 제83조, 제85조). 공탁금은 이의를 남기고 받습니다.
03재건축 매도청구와는 무엇이 다른가요?
재건축은 천재지변 등으로 긴급히 시행하는 경우를 빼면 수용할 수 없어, 매도청구(소유권을 시가에 넘기라고 청구하는 것)로 소유권을 넘겨받습니다(제63조, 제64조).
| 구분 | 재개발 현금청산 | 재건축 매도청구 |
|---|---|---|
| 대상 | 분양신청을 하지 않은 사람 등(제73조) | 조합설립 미동의자(제64조), 분양신청을 하지 않은 사람 등(제73조) |
| 절차 | 토지수용위원회 수용재결 → 이의신청 → 행정소송 | 법원 민사소송(매도청구소송) |
| 값을 정하는 기준 | 그 사업으로 생긴 가격 변동은 빼고 평가(토지보상법 제67조 제2항) | 매도청구 당시 시가. 재건축으로 생길 것으로 예상되는 개발이익 포함(대법원 판례) |
04재건축 미동의자 매도청구는 어떤 순서인가요?
조합은 사업시행계획인가 고시 후 30일 이내에 동의 여부를 서면으로 촉구하고, 촉구를 받은 사람은 2개월 안에 회답합니다. 회답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 보며, 조합은 회답기간이 끝난 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다(제64조). 이 순서는 2018년 2월 9일 이후 처음 조합설립인가를 신청한 사업에 적용되고, 그 전 사업은 옛 규정을 따릅니다(부칙 제16조).
이때 시가는 노후 상태가 아니라 재건축이 시행된다는 전제로 평가한 값입니다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결).
05현금청산자가 먼저 확인할 것은 무엇인가요?
첫째, 적용 조문입니다. 지금의 제73조는 2018년 2월 9일 전부개정 법률이 시행된 뒤 처음 관리처분계획인가를 신청한 경우부터 적용되므로(부칙 제18조) 인가 이력부터 봅니다. 둘째, 보상금의 근거입니다. 토지등소유자는 정비사업 시행에 관한 서류의 열람·복사를 요청할 수 있고, 사업시행자는 15일 이내에 따라야 합니다(제124조 제4항). 셋째, 조합이 협의·재결 신청 기한을 지켰는지와 재결 뒤 불복 기한입니다. 구역 안에 살거나 영업하던 분은 주거이전비·이사비·영업손실 보상도 함께 따집니다(제65조 제1항, 토지보상법 준용).
화담은 현금청산자 편에서 감정평가 근거를 검토하고, 협의부터 수용재결·이의재결·행정소송까지 단계마다 대응합니다.
한눈에 보기
- 현금청산 대상: 분양 미신청·기간 내 철회·분양대상 제외 등(도시정비법 제73조 제1항)
- 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 협의, 협의기간 만료 다음 날부터 60일 안에 수용재결 신청
- 재개발은 수용재결(그 사업으로 생긴 가격 변동 제외), 재건축은 매도청구소송(개발이익 포함 시가)
- 재결 뒤 이의신청 30일, 행정소송 90일·60일(토지보상법 준용)
근거 법령·판례13
- 도시정비법 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)(새 창)
- 도시정비법 제72조(분양공고 및 분양신청)(새 창)
- 도시정비법 제39조(조합원의 자격 등)(새 창)
- 도시정비법 제63조(토지 등의 수용 또는 사용)(새 창)
- 도시정비법 제64조(재건축사업에서의 매도청구)(새 창)
- 도시정비법 제65조(토지보상법의 준용)(새 창)
- 도시정비법 제124조(관련 자료의 공개 등)(새 창)
- 도시정비법 부칙(법률 제14567호, 2017. 2. 8.) 제16조·제18조(매도청구·현금청산 적용례)(새 창)
- 도시정비법 시행령 제60조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)(새 창)
- 토지보상법 제67조(보상액의 가격시점 등)(새 창)
- 토지보상법 제83조(이의의 신청)(새 창)
- 토지보상법 제85조(행정소송의 제기)(새 창)
- 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결(새 창)