관리단·집합건물 분쟁

따로 만들 필요는 없습니다. 건물에 구분소유 관계가 생기면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 법에 따라 당연히 설립됩니다(집합건물법 제23조 제1항). 다만 관리단이 실제로 움직이려면 관리인을 뽑고(구분소유자 10인 이상이면 의무, 제24조 제1항) 규약을 정비해야 합니다. 아파트 가운데 300세대 이상 등 의무관리대상 공동주택은 공동주택관리법에 따라 동별 대표자로 구성한 입주자대표회의가 관리의 주요사항을 정하지만, 오피스텔·상가·지식산업센터 같은 건물은 집합건물법에 따라 관리단집회와 관리인이 중심이 됩니다.

바꿀 수 있습니다. 분양자가 건물을 관리하는 것은 관리단집회에서 선임된 관리인이 사무를 시작할 때까지입니다(집합건물법 제9조의3 제1항). 예정된 매수인의 절반 이상이 이전등기를 마치면 분양자는 규약 설정과 관리인 선임을 위한 관리단집회 소집을 구분소유자에게 통지해야 하고, 통지받은 날부터 3개월 안에 구분소유자들이 소집하지 않으면 분양자가 지체 없이 직접 소집해야 합니다(같은 조 제3항·제4항). 관리단집회에서 관리인을 선임하고 관리 방식과 업체를 정한 뒤, 기존 업체에 계약 종료를 알리고 장부·통장·관리사무소를 넘겨받습니다. 인계를 거부하면 인도·업무방해금지 가처분 같은 절차를 검토합니다.

관리인이 소집하는 것이 원칙이고, 구분소유자도 요건을 갖추면 소집할 수 있습니다. 관리인은 매년 회계연도가 끝난 뒤 3개월 안에 정기 집회를 열어야 하고(집합건물법 제32조), 구분소유자 5분의 1 이상이 회의 목적을 밝혀 청구하면 임시 집회를 소집해야 합니다(제33조 제2항). 청구 후 1주일 안에 관리인이 2주일 이내 날짜로 소집통지를 하지 않으면 청구한 구분소유자가 법원 허가를 받아 소집할 수 있고, 관리인이 없으면 5분의 1 이상이 바로 소집할 수 있습니다(같은 조 제3항·제4항, 5분의 1은 규약으로 낮출 수 있음). 소집통지는 집회일 1주일 전까지 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 보내야 합니다(제34조 제1항).

두 가지 방법이 있습니다. 첫째, 집회를 열면서 의결권을 서면·전자적 방법·대리인으로 행사하게 할 수 있는데, 이때는 소집통지에 그 방법을 구체적으로 밝혀야 합니다(집합건물법 제38조 제2항·제3항). 전자투표는 전자서명이나 휴대전화 본인확인 같은 본인 확인을 거치는 것이 원칙이고(규약으로 완화할 수 있음), 따로 정하지 않았다면 집회 전날까지 해야 합니다(시행령 제13조). 둘째, 집회를 열지 않고 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상이 서면·전자적 방법으로 합의하면 집회에서 결의한 것으로 봅니다(제41조 제1항, 2023. 9. 29. 시행 개정 기준). 권리변동이 있는 공용부분 변경처럼 일부 안건은 5분의 4 등 따로 정한 찬성이 필요합니다(같은 조 제2항).

일반 안건은 구분소유자 과반수와 의결권 과반수를 함께 채워야 합니다(집합건물법 제38조 제1항). 의결권은 규약에 따로 정하지 않으면 전유부분 면적 비율을 따르므로, 사람 수로는 넘었는데 면적으로는 모자라는 일이 생깁니다(제37조 제1항·제12조). 공용부분 변경은 각 3분의 2 이상, 규약 설정·변경은 각 4분의 3 이상, 구분소유권·대지사용권 범위가 바뀌는 공용부분 변경은 각 5분의 4 이상이 필요합니다(제15조·제29조·제15조의2). 대리인 한 사람이 구분소유자 과반수 또는 의결권 과반수 이상을 대리할 수 없다는 제한(시행령 제15조 제2항)도 집계 때 확인합니다.

관리인은 관리단집회 결의로 선임하고 해임하며, 규약으로 관리위원회 결의로 하도록 정할 수도 있습니다(집합건물법 제24조 제3항). 구분소유자가 아니어도 되고, 임기는 2년 범위에서 규약으로 정합니다(제24조 제2항). 부정한 행위 등 직무에 맞지 않는 사정이 있으면 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있고(제24조 제5항), 지위 다툼이 급하면 직무집행정지 가처분을 검토합니다. 전유부분 50개 이상 건물의 관리인은 선임일부터 30일 안에 시·군·구에 선임 사실을 신고해야 합니다(제24조 제6항, 시행령 제5조의5).

법원에 임시관리인(관리인이 뽑힐 때까지 관리단을 대표하는 사람) 선임을 청구할 수 있습니다. 구분소유자뿐 아니라 그 승낙을 받은 점유자, 분양자 같은 이해관계인도 청구할 수 있습니다(집합건물법 제24조의2 제1항). 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 안에 관리인 선임을 위한 집회를 소집해야 합니다(같은 조 제2항). 법원을 거치지 않고 구분소유자 5분의 1 이상이 직접 집회를 소집하는 방법(제33조 제4항)도 있어, 건물 사정에 맞는 쪽을 고릅니다.

관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상이 찬성해야 하고, 바뀌는 내용이 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 주면 그 사람의 승낙도 받아야 합니다(집합건물법 제29조 제1항). 규약 변경 안건은 소집통지에 의안 내용까지 적어야 합니다(제34조 제5항). 분양 때 받은 규약(분양자가 공정증서로 정한 것, 제9조의3 제2항)도 이 절차로 고칠 수 있으며, 법무부 표준규약과 시·도 지역별 표준규약(제28조 제4항·제5항)을 바탕으로 건물 사정에 맞게 고치는 것을 권합니다.

관리인은 매년 1회 이상 사무를 보고해야 하고, 전유부분 50개 이상 건물은 모든 거래를 월별 장부로 작성해 증빙과 함께 5년간 보관해야 하며, 이해관계인은 그 장부와 증빙의 열람·등본을 청구할 수 있습니다(집합건물법 제26조, 개인정보 등은 제외). 전유부분 150개 이상인 일정 건물은 매년 회계감사를 받아야 하고(관리단집회에서 각 3분의 2 이상이 받지 않기로 결의한 해는 제외), 50개 이상 150개 미만 건물은 구분소유자 5분의 1 이상이 요구하면 받아야 합니다(제26조의2). 체납 관리비 가운데 공용부분 관리비는 매수인·낙찰자 같은 특별승계인에게도 청구할 수 있지만 연체료는 승계되지 않고, 관리비 채권에는 3년 소멸시효가 적용됩니다(제18조, 대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결). 그래서 체납은 오래 미루지 말고 지급명령·소송·가압류로 정리하는 것이 좋습니다.

결의 사실을 안 날부터 6개월, 결의한 날부터 1년 안에 결의취소의 소를 낼 수 있습니다(집합건물법 제42조의2). 소집 절차나 결의 방법이 법령·규약에 어긋나거나 현저히 불공정한 경우, 결의 내용이 법령·규약에 어긋나는 경우가 취소 사유입니다. 흠이 중대해 결의가 무효라면 결의무효확인의 소로 다투고, 결의의 집행을 막아야 할 만큼 급하면 효력정지·직무집행정지 가처분을 함께 검토합니다(민사집행법 제300조 제2항). 결의를 지키려는 쪽이라면 흠을 보완하는 새 결의(추인)를 검토하기도 합니다.

네, 상담할 수 있습니다. 화담은 관리단·구분소유자 쪽과 시행사(분양자)·대형 소유자 쪽을 모두 대리합니다. 분양자는 관리인이 사무를 시작할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물을 관리하고 관리단집회 소집을 통지할 의무가 있어(집합건물법 제9조의3), 이 의무를 어떻게 이행했는지가 분쟁의 쟁점이 되곤 합니다. 관리업체 인수인계, 관리비 정산, 공용부분 사용, 분양자 담보책임 문제까지 함께 검토하며, 같은 사건에서 이해가 맞서는 양쪽을 함께 맡지 않도록 수임 전에 이해충돌을 확인합니다.