관리단집회는 어떻게 소집하고, 몇 명이 찬성해야 하나요?

01누가 소집하나요?

관리단(구분소유자 전원의 단체)은 구분소유 관계가 생기면 따로 만들지 않아도 생깁니다(제23조).

• 정기 집회: 관리인이 매년 회계연도 종료 후 3개월 안에 소집합니다(제32조).
• 임시 집회: 관리인이 필요할 때 소집하고, 구분소유자 5분의 1 이상이 안건을 구체적으로 밝혀 청구하면 소집해야 합니다(제33조 제1항·제2항).
• 관리인이 응하지 않을 때: 청구 후 1주일 안에 관리인이 청구일부터 2주 안의 날로 소집통지를 하지 않으면, 청구한 구분소유자가 법원 허가를 받아 소집합니다(제33조 제3항).
• 관리인이 없을 때: 구분소유자 5분의 1 이상이 직접 소집합니다(제33조 제4항). 이 수는 규약으로 낮출 수 있습니다.
• 새 건물: 예정 매수인 절반 이상이 이전등기를 하면 분양자는 3개월 안에 첫 집회(규약 설정·관리인 선임)를 열라고 알리고, 열리지 않으면 직접 소집합니다(제9조의3).

02소집통지는 언제, 어떻게 보내나요?

집회일 1주일 전까지 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지합니다. 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있습니다(제34조 제1항). 통지는 구분소유자가 관리인에게 따로 알려 준 통지장소가 있으면 그곳으로, 없으면 그 구분소유자의 전유부분이 있는 곳으로 보냅니다(제34조 제3항). 규약으로 정하면, 건물 안에 주소를 둔 구분소유자와 통지장소를 알리지 않은 구분소유자에게만 건물 안 적당한 장소에 게시해 통지를 갈음할 수 있습니다(제34조 제4항).

집회에서는 원칙적으로 통지한 안건만 결의할 수 있고(제36조 제1항), 공용부분 변경·규약 변경·재건축 안건은 통지서에 의안 내용까지 적어야 합니다(제34조 제5항). 서면·전자투표를 받으려면 그 방법을 통지에 밝힙니다(제38조 제3항). 전자투표는 인터넷 주소·투표 기간을 적고, 따로 정하지 않으면 집회 전날까지 받습니다(시행령 제13조).

03몇 명이 찬성해야 하나요?

찬성은 구분소유자 수와 의결권을 모두 넘어야 합니다. 의결권은 규약에 따로 정하지 않으면 전유부분 면적 비율로 셉니다(제37조, 제12조). 법이 정한 정족수는 출석자가 아니라 전체 구분소유자·의결권 기준입니다(보통 안건은 규약으로 달리 정할 수 있음, 제38조 제1항). 관리인 선임·해임, 공용부분 관리 등 일부 결의는 구분소유자의 승낙을 받은 점유자(임차인 등)가 집회에 나와 의결권을 행사할 수 있습니다(구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지한 경우 등은 예외, 제16조 제2항·제24조 제4항·제26조의2 제2항).

04모이지 않고 서면·전자로 결의할 수 있나요?

집회에 나오지 못하는 사람은 서면, 전자적 방법, 대리인으로 의결권을 행사할 수 있습니다(제38조 제2항). 대리인 한 명이 구분소유자 과반수나 의결권 과반수 이상을 대리할 수는 없습니다(시행령 제15조).

집회를 열지 않고 서면·전자 합의로 갈음할 수도 있습니다. 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상이 합의하면 집회 결의로 보고, 권리변동 있는 공용부분 변경·집합건물법상 재건축 결의는 5분의 4 이상이 필요합니다(제41조). 아파트 재건축의 조합 설립 동의는 도시정비법이 따로 정합니다.

05결의에 문제가 있으면 어떻게 하나요?

절차나 내용이 법령·규약에 어긋나면 구분소유자는 결의 사실을 안 날부터 6개월, 결의한 날부터 1년 안에 결의취소의 소를 낼 수 있습니다(제42조의2).

화담은 법정 기간(1주일)보다 여유를 두고 소집통지 발송 일정을 잡고, 안건마다 과반·3분의 2·4분의 3 같은 기준선을 표시한 집계표로 결의를 확인합니다. 정족수 판단은 변호사가 합니다.