아파트 하자담보책임기간은 몇 년인가요? 지나면 어떻게 되나요?

01공사 종류별 기간은 어떻게 나뉘나요?

담보책임기간(분양자·시공자가 하자를 책임지는 기간)은 하자가 어느 공사에서 생겼는지로 정해집니다. 아파트에는 공동주택관리법과 집합건물법이 함께 적용되는데, 두 법의 기간은 큰 틀에서 같습니다.

02기간은 언제부터 세나요?

세대 안 하자는 그 세대를 입주자에게 인도한 날부터, 복도·지하주차장·외벽 같은 공용부분은 사용검사일(건축허가로 지은 건물은 사용승인일)부터 셉니다. 단지 전체가 임시 사용승인을 받았다면 그 승인일, 동별로 사용검사를 받았다면 동별 사용검사일이 기준입니다(공동주택관리법 제36조 제3항).

그래서 같은 단지라도 세대마다, 동마다 만료일이 다를 수 있습니다. 집합건물법은 주요구조부·지반공사를 뺀 하자 가운데 기산일(인도일·사용검사일) 전에 이미 생긴 하자(미시공·변경시공 등)를 따로 5년으로 정하고, 주요구조부·지반공사 하자는 기산일 전에 생겼어도 10년입니다(집합건물법 제9조의2 제1항, 같은 법 시행령 제5조 제1호). 다만 2013년 6월 19일 전에 분양된 건물의 집합건물법상 담보책임은 옛 규정을 따릅니다(2012. 12. 18. 개정 집합건물법 부칙 제3조).

03기간이 지나면 어떻게 되나요?

• 하자보수 청구: 기간 안에 생긴 하자를 기간 안에 청구해야 합니다(공동주택관리법 시행령 제38조 제1항). 사업주체는 만료 30일 전까지 만료 예정일과 함께 '기간 안에 하자보수를 신청하지 않으면 청구할 권리가 없어진다'는 사실을 서면으로 알려야 합니다(같은 시행령 제39조 제1항).
• 손해배상: 집합건물법은 담보책임에 관한 구분소유자의 권리를 이 기간 안에 행사하도록 정합니다(제9조의2 제1항). 법원은 옛 집합건물법 아래에서 담보책임기간을 제척기간(지나면 권리가 당연히 소멸하는 기간)으로 보았습니다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결). 또 구분소유자가 분양자에게 묻는 손해배상청구권에는 이 기간과 별도로 10년의 소멸시효도 적용됩니다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결).
• 하자보수보증금: 입주자대표회의는 사용검사일부터 2년이 지나면 15%, 3년 40%, 5년 25%, 10년 20%를 사업주체에게 차례로 돌려줍니다(같은 시행령 제45조). 해가 갈수록 남는 보증금이 줄어듭니다.

04만료 전에 무엇을 해야 하나요?

화담은 단지마다 2·3·5·10년차 담보책임기간 만료일을 미리 확인해, 기간이 지나기 전에 하자를 정리하고 필요한 조치를 하도록 안내합니다. 세대 안 하자는 세대별 인도일부터 세므로, 단지에서는 다음을 함께 챙기면 됩니다.

• 연차별 만료일을 세대·동·공용부분으로 나눠 정리합니다.
• 하자진단으로 하자 목록과 사진·측정 기록을 남기고, 하자보수는 서면으로 청구해 접수 기록을 보관합니다.
• 담보책임 종료확인서는 기간이 끝나기 전에 작성할 수 없습니다(같은 시행령 제39조 제5항). 보수 완료 확인서도 내용을 확인한 뒤 서명합니다.
• 손해배상 소송을 준비한다면 채권양도 일정을 함께 잡습니다. 채권양도 통지만으로는 기간을 지킨 것으로 보지 않습니다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결).