하자소송에서 왜 세대마다 채권양도를 받나요?

01손해배상청구권은 누구의 것인가요?

집합건물법은 분양자와 시공자가 '구분소유자에 대하여' 담보책임을 진다고 정합니다(제9조 제1항). 그래서 하자 때문에 생긴 손해배상청구권은 구분소유자 각자에게 있습니다.

집이 팔렸다면, 판 사람이 권리를 남겨 두었다는 등 특별한 사정이 없는 한 지금의 소유자에게 있습니다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결). 채권양도 동의도 현재 소유자에게서 받습니다.

02입주자대표회의는 무엇을 할 수 있나요?

공동주택관리법은 입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단에 하자보수 청구권을 줍니다(제37조 제1항). 공용부분 보수는 입주자대표회의 등이, 세대 안 보수는 입주자가 청구합니다(시행령 제38조 제2항). 그러나 손해배상청구권을 입주자대표회의에 주는 규정은 없고, 대법원도 옛 주택법 아래에서 입주자대표회의는 하자보수와 하자보수보증금은 청구할 수 있지만 손해배상청구권은 갖지 않는다고 판단했습니다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결, 대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결).

오피스텔·지식산업센터처럼 관리단이 나서는 건물도 같은 이유로 구분소유자에게서 채권을 양도받습니다.

03하자보수보증금 청구와 무엇이 다른가요?

두 청구는 상대방도, 청구하는 사람도 다릅니다. 보증금은 예치된 범위 안에서만 받을 수 있고(시행령 제42조) 하자보수 용도로만 써야 하므로(법 제38조 제2항), 두 청구를 함께 진행하는 경우가 많습니다. 다만 같은 하자로 두 번 받을 수는 없어, 한쪽에서 보수비 상당액을 받으면 겹치는 범위에서 다른 쪽 청구는 줄어듭니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결).

04동의율은 왜 중요한가요?

채권양도는 세대마다 따로 맺는 계약이라 법이 정한 최소 동의율은 없습니다. 대신 양도하지 않은 세대의 손해배상청구권은 그 세대에 남아 입주자대표회의의 소송에 들어가지 않습니다. 동의율이 소송이 다룰 수 있는 범위와 바로 이어지는 이유입니다.

양도 사실은 양도인인 세대가 분양자에게 통지하거나 분양자가 승낙해야 분양자에게 주장할 수 있습니다(민법 제450조). 또 대법원은 채권양도 통지만으로는 담보책임기간을 지킨 것으로 보지 않습니다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결). 기간 만료 전에 양도와 소송 제기를 함께 계획해야 합니다.

05화담은 동의를 어떻게 받나요?

세대별 안내문과 단지 게시로 알리고, 휴대폰 전자서명 같은 온라인 접수와 단지 현장 접수처를 함께 운영합니다. 채권양도 동의율은 단지·동별로 나눠 입주자대표회의와 공유합니다.