아파트·집합건물 하자

공사 종류에 따라 2년·3년·5년·10년입니다. 마감공사는 2년, 급·배수·난방·전기·소방 설비와 창호·조경·홈네트워크 같은 공사는 3년, 대지조성·철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수공사는 5년, 주요구조부와 지반공사는 10년입니다(공동주택관리법 시행령 제36조·별표 4, 집합건물법 제9조의2·같은 법 시행령 제5조). 공용부분은 사용검사일(사용승인일), 세대 내부는 인도일부터 셉니다. 주요구조부·지반공사를 뺀 하자 가운데 기간을 세기 시작하는 날 전에 이미 있던 하자(미시공·변경시공 등)는 집합건물법에서 따로 5년으로 정하고, 주요구조부·지반공사 하자는 그 전부터 있던 것이어도 10년입니다.

주택법에 따라 짓는 아파트라면 입주지정기간이 시작되기 45일 전까지, 사용검사(공사를 마친 주택을 시장·군수·구청장이 확인하는 절차) 전에 2일 이상 열립니다(주택법 제48조의2, 같은 법 시행규칙 제20조의2). 법률 용어로는 ‘사전방문’이라 하며, 입주예정자가 집을 미리 둘러보고 도배·창호·바닥·배관·전기 같은 공사 상태를 점검해 찾은 하자의 보수를 요청할 수 있습니다. 사업주체(아파트를 짓고 분양한 회사)는 사전방문이 끝난 날부터 7일 이내에 조치계획을 사용검사권자(시장·군수·구청장)에게 내고 입주예정자에게 알려야 합니다(주택법 시행령 제53조의2 제3항). 누수·누전·가스 누출처럼 사용검사권자가 중대한 하자로 인정한 것은 특별한 사유가 없으면 사용검사 전까지 고쳐야 합니다(주택법 제48조의2 제3항, 같은 법 시행령 제53조의2 제4항). 사전점검 기록은 입주 뒤 하자보수 청구의 출발점이 되니 사진과 함께 남겨 두세요.

입주 뒤 공사 종류별 담보책임기간(2·3·5·10년)이 끝나기 전에 맞춰 연차별로 합니다. 누수·결로·균열·난방 불량처럼 입주 초기에는 보이지 않다가 생활하면서 드러나는 하자를 다시 살피는 점검입니다. 기간이 공사 종류마다 달라 한꺼번에 끝나지 않으므로, 2년짜리 마감공사 기간이 지났더라도 5년인 방수·철근콘크리트 하자나 10년인 주요구조부 하자는 청구할 기간이 남아 있을 수 있습니다(공동주택관리법 시행령 제36조·별표 4). 찾은 하자는 기간 안에 서면으로 청구해 두어야 하고, 청구를 받은 사업주체(아파트를 짓고 분양한 회사)는 15일 이내에 보수하거나 보수 기간을 적은 하자보수계획을 서면으로 알려야 합니다(같은 영 제38조 제3항).

입주민이 직접 하자보수를 신청하기 어려울 때, 하자 사진 촬영·항목 분류·접수 서류 작성·시공사 쪽 전달을 대신 맡아 앱이나 웹으로 접수하고 관리하는 일입니다. 하자보수 청구를 받은 사업주체(아파트를 짓고 분양한 회사)는 15일 이내에 보수하거나 하자보수계획을 서면으로 알려야 하므로(공동주택관리법 시행령 제38조 제3항), 언제 무엇을 접수했는지 기록이 남는 것이 중요합니다. 화담에 맡기실 경우 어느 범위까지 대신할지는 단지 사정에 맞춰 상담 때 정합니다. 채권양도 동의서를 휴대폰으로 전자서명하는 절차와는 별개입니다.

하자소송에서 다툴 수 있는 것은 찾아내 주장한 하자뿐이어서, 진단이 출발점입니다. 보수비는 법원이 지정한 감정인이 조사해 감정하지만, 무엇을 조사할지는 청구하는 쪽이 하자 목록으로 먼저 내놓아야 합니다. 화담은 변호사와 진단팀이 함께 공용부분과 세대를 조사하고, 설계도서와 다르게 지은 부분까지 찾아 감정 항목으로 옮깁니다. 세대 점검에는 보통 2~3명이 방문하고 30평대 한 세대 기준 대략 1~2시간이 걸리며, 세대 크기·점검 범위와 단지 세대수에 따라 전체 일정이 달라집니다. 공동주택관리법 제48조의 ‘하자진단’(사업주체가 청구에 이의가 있을 때 협의해 안전진단기관에 맡기는 절차)과는 별개의 조사입니다.

하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 각 구분소유자에게 있기 때문입니다(집합건물법 제9조). 대법원도 입주자대표회의가 가진 권리는 사업주체에게 하자보수 이행을 청구할 권리이고, 손해배상청구권은 구분소유자에게 있다고 보았습니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결). 그래서 구분소유자들이 손해배상청구권을 입주자대표회의에 넘겨주고(채권양도), 입주자대표회의가 이를 모아 한 번에 청구합니다. 넘겨받은 세대 몫만 청구할 수 있어, 동의한 세대가 많을수록 청구할 수 있는 범위가 넓어집니다.

관리사무소에 가지 않아도 됩니다. 현재 집 소유자가 휴대폰으로 채권양도 동의서에 전자서명할 수 있습니다. 공동명의 세대는 소유자 모두가 서명해야 세대 몫 전체가 넘어옵니다. 최근에 집을 산 세대도 원칙적으로 참여할 수 있지만, 매매 때 전 소유자가 하자 권리를 남겨 두기로 했다면 달라질 수 있습니다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결). 동의 현황은 동별로 집계해 입주자대표회의와 공유합니다.

하자보수보증금은 사업주체가 하자보수를 위해 현금으로 맡기거나 보증기관(주택도시보증공사, 건설 관련 공제조합, 보증보험회사 등) 보증에 들어 둔 것으로, 사업주체가 보수하지 않으면 입주자대표회의가 보증기관에 청구합니다(공동주택관리법 제38조, 시행령 제41조·제44조). 손해배상은 구분소유자의 권리를 채권양도로 넘겨받아 분양자를 상대로 청구합니다(집합건물법 제9조). 두 청구는 근거와 상대방이 다른 별개의 권리여서 함께 진행하는 경우가 많습니다. 다만 같은 하자로 두 번 받을 수는 없어, 한쪽에서 보수비 상당액을 받으면 겹치는 범위에서 다른 쪽 청구는 줄어듭니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결). 보증금은 사용검사일부터 2·3·5·10년이 지날 때마다 정해진 비율을 사업주체에 돌려주게 돼 있어 청구 시기도 함께 따져야 합니다(시행령 제45조).

서명 전에 문구부터 검토하셔야 합니다. 보수완료 확인서나 합의서는 문구에 따라 해당 하자나 그 기간의 책임이 끝났다는 증거로 쓰이거나 더 청구하지 않겠다는 약속으로 다퉈질 수 있고, 합의(화해)는 나중에 착오를 이유로 취소하기도 어렵습니다(민법 제733조). 공용부분 담보책임 종료확인서는 기간이 끝나기 전에는 작성할 수 없고, 입주자에게 알리고 20일 이상 게시해 의견을 들은 뒤 입주자대표회의 의결을 거쳐야 합니다(공동주택관리법 시행령 제39조). 합의를 믿고 기다리는 사이 담보책임기간이 지나지 않도록 기한도 함께 챙겨야 합니다.

단지 규모, 하자의 종류와 범위, 청구 범위, 건물 종류(아파트·오피스텔·상가 등)에 따라 달라 단지마다 따로 정합니다. 비용은 위임계약에 따른 변호사 보수, 법원에 내는 비용(인지대·송달료·감정료), 하자 조사(진단) 비용으로 나뉘고, 변호사 보수를 정하는 방식은 계약 전에 서면으로 설명드린 뒤 입주자대표회의 의결 등 관리규약이 정한 절차를 거쳐 확정합니다. 법원 감정료는 감정을 신청한 쪽이 먼저 냅니다(민사소송법 제116조, 민사소송규칙 제19조 제1항 제3호). 먼저 낸 소송비용은 판결에서 정한 부담 비율에 따라 소송비용액 확정 절차로 상대방에게서 돌려받을 수 있는 부분이 있고, 변호사 보수는 대법원규칙이 정한 범위 안에서만 소송비용으로 인정됩니다(민사소송법 제98조·제109조·제110조). 아파트 하자소송은 보통 채권양도를 받은 입주자대표회의가 여러 세대 몫을 한 소송으로 청구해 감정과 재판을 한 번에 진행하며, 여러 당사자가 함께 소송하는 공동소송이라면 소송비용은 원칙적으로 똑같이 나눠 부담합니다(민사소송법 제102조).

아닙니다. 감정인은 법원이 지정합니다(민사소송법 제335조). 입주민 쪽은 감정할 하자 항목을 정리해 감정을 신청하고, 감정인 지정에 의견을 내며, 성실한 감정을 기대하기 어려운 사정이 있으면 기피를 신청할 수 있습니다(같은 법 제336조). 화담은 현장감정에 입회해 진단한 하자가 빠짐없이 조사되게 하고, 감정서가 나오면 항목마다 검토해 보완을 신청합니다.

미리 말씀드릴 수 없습니다. 기간과 결과는 단지 규모, 하자의 종류와 수, 감정 범위, 채권양도에 참여한 세대 비율, 상대방이 다투는 정도, 조정 여부에 따라 크게 달라집니다. 보통 법원 감정이 전체 기간의 큰 부분을 차지합니다. 상담 때 단지 사정에 맞춰 진행 순서를 설명드리고, 진행 중에는 단계마다 보고드립니다.

하자보수보증금은 하자 판정·조정·재판·하자진단 결과에 따른 하자보수비용 등 법이 정한 용도로만 쓸 수 있고, 의무관리대상 공동주택은 쓴 뒤 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(공동주택관리법 제38조 제2항, 시행령 제43조). 보증금을 받기 전에 하자보수 업체를 미리 정해서도 안 됩니다(시행령 제44조 제4항). 손해배상 판결금은 채권양도한 세대 몫이 모인 돈이라, 관리규약과 입주자대표회의 의결, 채권양도 때 정한 내용에 따라 공용부분 보수와 세대 몫 정산 방법을 정합니다. 화담은 정산안 정리와 보수공사 감리까지 함께 봅니다.

큰 흐름은 같지만 기준이 되는 법이 다릅니다. 오피스텔·상가·지식산업센터는 공동주택관리법의 공동주택이 아니어서 집합건물법의 담보책임 규정(제9조·제9조의2)이 기준이 되고, 아파트의 하자보수보증금 제도도 그대로 적용되지 않습니다. 관리단집회에서 관리인이 선임돼 있는지에 따라 누가 청구하고 누가 채권양도를 받을지도 달라집니다. 그래서 건물 용도와 관리단 구성부터 확인합니다.