# 건설분쟁

원문: https://www.hwadamlaw.com/practice/construction/ · 최종 수정 2026-11-02

> 공사는 끝났는데 공사대금을 못 받고 있다면 무엇부터 해야 하나요? — 기한부터 지키고, 공사 기록으로 말합니다

건설분쟁은 공사대금·추가공사비·지체상금(공사가 늦어졌을 때 계약에서 정한 배상금)·하자·계약 해제처럼 공사 한 건에서 돈과 책임이 맞물려 생기는 다툼입니다. 법무법인 화담은 발주자(건축주·시행사·조합), 시공사(원도급), 하도급사 가운데 의뢰인의 자리에서 도급계약서·설계도서·변경 지시·기성 기록을 먼저 펼쳐 보고, 소멸시효와 재산 보전부터 챙긴 뒤 협상·조정·소송·건설감정으로 이어 갑니다. 공사 소음·진동·분진, 일조·조망 침해, 공사금지가처분처럼 공사 현장과 이웃 사이에 생기는 다툼도 다룹니다.
건축·도시공학을 전공하고 건축기사·도시계획기사 자격을 가진 변호사, 실내건축을 전공한 변호사가 하자진단과 법원 감정에서 익힌 기술의 눈으로 공사대금과 책임 다툼을 봅니다.

## 이런 분께

- **시공사(원도급)** — 공사를 마쳤거나 상당 부분 했는데 기성금(공사가 진행된 만큼 받는 대금)과 잔금을 받지 못한 경우, 설계변경·구두 지시로 늘어난 추가공사비를 인정받지 못한 경우.
- **하도급사·자재·장비 업체** — 원도급사가 하도급대금을 미루거나 부도·파산 위기에 놓여, 발주자에게서 대금을 직접 받을 수 있는지 확인해야 하는 경우.
- **발주자(건축주·시행사)** — 공사가 늦어져 입주·영업 일정이 밀렸거나, 설계도서와 다른 시공·부실 시공으로 손해를 본 경우, 시공사에게서 공사비 인상 요구를 받은 경우.
- **정비사업 조합·조합원** — 재개발·재건축 시공자의 공사비 인상 요구가 적정한지 검증하고 싶거나, 시공 계약의 변경·해지와 정산을 검토하는 경우.
- **설계자·감리자** — 설계 잘못이나 감리 소홀 책임을 추궁당하고 있거나, 설계·감리 대가를 받지 못한 경우.
- **공사가 멈춘 현장** — 공사가 중단돼 계약 해제와 기성 정산, 현장 인도와 유치권 문제가 한꺼번에 얽힌 경우.
- **공사장 이웃 주민·건물 소유자** — 옆 공사의 소음·진동·먼지로 생활이 어렵거나 건물에 금이 간 경우, 새 건물 때문에 해가 들지 않거나 조망이 가려질 것으로 보이는 경우.
- **민원·가처분을 받은 건축주·시공사** — 공사 소음·일조 민원으로 손해배상 청구를 받았거나, 공사금지가처분이 들어와 공사 일정이 멈출 위기에 놓인 경우.

## 건설분쟁, 기록에서 정산까지

1. **기록 검토와 쟁점 정리** (상담 직후) — 건설산업기본법 제22조
   도급계약서와 특약, 설계도서, 변경 지시(문자·회의록 포함), 작업일보, 기성 청구·검사 기록, 현장 사진을 모아 누가 누구에게 무엇을 청구할 수 있는지 정리합니다. 건설공사 도급계약은 도급금액·공사기간 등을 계약서에 분명히 적어 서로 주고받도록 되어 있어, 계약서가 첫 증거가 됩니다.
   화담이 하는 일: 계약서 특약 가운데 설계변경·경제상황 변동에 따른 대금 조정이나 공기 연장을 상당한 이유 없이 막는 조항처럼, 한쪽에 현저히 불공정해 그 부분이 무효가 될 수 있는 조항(건설산업기본법 제22조 제5항)이 있는지 함께 봅니다.
2. **시효와 재산 보전** (소멸시효가 끝나기 전, 현장 점유를 잃기 전) — 민법 제163조·제166조·제174조·제178조·제320조·제328조·제666조, 민사집행법 제276조
   공사대금 채권은 대금을 청구할 수 있게 된 때부터 3년 동안 행사하지 않으면 소멸시효(권리를 오래 쓰지 않으면 사라지는 제도)로 사라집니다. 내용증명으로 지급을 요구했다면 6개월 안에 소송이나 가압류로 이어 가야 시효가 중단됩니다(그때까지 흐른 기간이 없어지고 처음부터 다시 셉니다). 유치권(대금을 받을 때까지 건물을 넘기지 않을 권리)은 점유를 잃으면 사라집니다.
   화담이 하는 일: 상대방의 부동산·채권에 가압류(판결 전에 재산을 묶어 두는 절차)를 신청할지, 유치권을 지킬 수 있는 점유 상태인지 판단합니다. 부동산공사 수급인의 저당권설정청구(지은 건물에 공사대금 담보로 저당권을 설정해 달라는 청구)가 가능한지도 보고 바로 서면을 준비합니다.
3. **협상과 조정** (보전 조치와 함께) — 건설산업기본법 제69조·제78조, 하도급법 제24조의4
   국토교통부 건설분쟁 조정위원회, 한국공정거래조정원 하도급분쟁조정협의회 같은 조정 절차를 쓸 수 있습니다. 건설분쟁 조정위원회의 조정서는 재판상 화해와 같은 효력이 있고, 하도급분쟁조정 신청에는 시효 중단 효력이 있습니다(신청을 취하하거나 신청이 각하되면 제외).
   화담이 하는 일: 내역서·물량·공정표를 근거로 정산안을 만들어 협상 자리에 올립니다. 숫자의 근거가 분명해야 조정도 빨라집니다.
4. **소송 또는 중재** (협상이 멈추면) — 민법 제665조·제398조·제667조
   공사대금·추가공사비 청구에 맞서 지체상금 청구, 하자보수에 갈음한 손해배상 청구가 함께 다투어지는 경우가 많습니다. 도급계약서에 중재 합의(법원 대신 중재인의 판정으로 끝내기로 한 약정)가 있으면 중재 절차를 검토합니다.
   화담이 하는 일: 청구와 반대 청구(지체상금·하자)를 한 장의 정산표에 올려 놓고, 어느 쪽 주장이 어떤 증거에 기대는지부터 짭니다.
5. **건설감정** (소송 중, 법원이 감정인을 지정한 뒤) — 민사소송법 제335조
   기성고(공사를 어디까지 했는지의 비율), 추가공사 여부와 대금, 하자와 보수비, 공기 지연의 원인을 법원이 지정한 감정인이 판단합니다. 감정 결과가 판결의 큰 줄기가 됩니다.
   화담이 하는 일: 감정 사항을 어떻게 정할지부터 의견을 내고, 필요하면 현장 감정에 참여합니다. 감정서의 물량·단가·전제에 오류가 있으면 보완 의견으로 바로잡기를 요청합니다.
6. **판결 이후 정산과 집행** (판결 확정 또는 조정 성립 뒤) — 하도급법 제14조, 건설산업기본법 제35조
   판결금·조정금을 받고, 상대방이 따르지 않으면 강제집행합니다. 하수급인이 시공 부분의 하도급대금 지급을 명하는 확정판결을 받으면 발주자가 그 대금을 직접 지급해야 하는 경우가 있습니다(건설산업기본법 제35조 제2항 제2호).
   화담이 하는 일: 미리 가압류해 둔 재산으로 압류·추심을 이어 가고, 남은 하자 책임과 보증 문제까지 정리합니다.

## 꼭 지켜야 할 기한

| 구분 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 공사대금 채권의 소멸시효 | 대금을 청구할 수 있게 된 때부터 3년 | 민법 제163조 제3호, 제166조 제1항 |
| 내용증명으로 지급을 요구한 뒤 | 6개월 안에 소송·가압류·가처분 등을 하지 않으면 시효 중단 효력이 없음 | 민법 제174조 |
| 유치권을 행사하는 동안 | 공사대금 소멸시효는 그대로 진행함(유치권을 행사해도 시효가 중단되지 않음) | 민법 제326조 |
| 하도급대금 지급기일 | 목적물 수령일(건설위탁은 인수일)부터 60일 이내 | 하도급법 제13조 제1항 |
| 원사업자가 기성금·준공금을 받았을 때 | 받은 날부터 15일 이내에 하수급인에게 지급 | 하도급법 제13조 제3항, 건설산업기본법 제34조 제1항 |
| 발주자에게서 계약대금을 올려 받았을 때 | 올려 받은 날부터 30일 이내에 하도급대금도 같은 내용·비율로 조정 | 하도급법 제16조 제1항·제3항 |
| 건물 등 수급인의 담보책임 기간 | 인도 후 5년, 석조·금속 등 재료로 지은 것은 10년(건설사업자가 시공한 건설공사는 건설산업기본법이 공사 종류별 기간을 따로 정함) | 민법 제671조 제1항, 건설산업기본법 제28조 |
| 공공공사 물가변동 계약금액 조정 | 계약 체결일부터 90일 이상 지나고 품목조정률 또는 지수조정률이 3% 이상 오르내린 때 | 국가계약법 시행령 제64조 제1항 |
| 공공공사 지체상금 | 공사는 하루에 계약금액의 1천분의 0.5, 총액은 계약금액의 30%를 넘지 못함 | 국가계약법 시행령 제74조, 시행규칙 제75조 |
| 건설분쟁 조정안 | 조정안을 받은 날부터 15일 이내에 수락 여부 통보 | 건설산업기본법 제78조 제2항 |
| 건축 인허가 처분 행정심판 | 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 이내 | 행정심판법 제27조 |
| 건축 인허가 처분 취소소송 | 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내 | 행정소송법 제20조 |
| 일조 방해 손해배상의 소멸시효 | 건물 준공이나 외부 골조 완료 때 손해를 예견할 수 있어 원칙적으로 그때부터 진행, 손해와 가해자를 안 날부터 3년 | 민법 제766조 제1항, 대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결 |
| 공사금지가처분 신청 시기 | 법정 기한은 없지만 공사가 끝나면 공사를 막을 실익이 사라지므로 공사 진행 중에 신청 | 민사집행법 제300조 제2항 |

## 화담이 맡는 일

### 공사대금·기성

- 공사대금·기성금 청구 — 준공 후 잔금, 미지급 기성
- 추가·변경공사비 — 설계변경·구두 지시로 늘어난 공사의 입증과 산정
- 기성고 정산 — 공사가 중간에 멈췄을 때 이미 한 공사의 비율로 대금 정산
- 보전 수단 — 가압류, 유치권, 부동산공사 수급인의 저당권설정청구(민법 제666조)
- 소멸시효 관리 — 3년 시효, 지급 요구(내용증명) 뒤 6개월 안의 후속 조치
### 공사 지연·지체상금

- 지체상금 청구 — 계약서의 지체상금률과 지체일수 확인
- 지체상금 감액 주장 — 부당히 과다한 손해배상 예정액은 법원이 줄일 수 있음(민법 제398조 제2항)
- 지체일수 공제 — 발주자의 설계변경·자재 지급 지연·인허가 지연 등 시공사 책임 없는 기간
- 공기 연장에 따른 추가 비용 청구
- 공공공사 지체상금 — 지체상금률과 30% 상한(국가계약법령)
### 설계·시공·감리 책임

- 시공 하자 — 하자보수 청구, 보수에 갈음하거나 보수와 함께 하는 손해배상(민법 제667조)
- 설계·지시로 생긴 하자 — 발주자가 제공한 재료나 지시 때문이면 수급인 책임이 없으나, 부적당함을 알고도 알리지 않았다면 책임(민법 제669조, 건설산업기본법 제28조 제2항)
- 설계도서와 다른 시공(변경시공·미시공)
- 설계자·감리자의 손해배상 책임
- 아파트·집합건물의 공용부분 하자는 하자 업무 페이지에서 이어서 안내합니다
### 계약 해제·해지와 정산

- 이행지체 해제 — 상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 해제(민법 제544조)
- 완성 전 도급인의 해제 — 손해를 배상하고 해제(민법 제673조)
- 타절(공사를 중간에 끝내는 것) 정산 합의서 검토
- 기성 정산·현장 인도·유치권 정리
- 도급인 파산 때 계약 해제와 배당 참가(민법 제674조)
### 하도급

- 하도급대금 지급 기한 — 수령일부터 60일, 기성금·준공금을 받은 날부터 15일
- 직접 지급 청구 — 원사업자의 지급정지·파산, 2회분 이상 미지급, 지급보증 의무 불이행 등(하도급법 제14조, 건설산업기본법 제35조)
- 부당한 하도급대금 감액(하도급법 제11조)과 부당한 특약(하도급법 제3조의4) 다툼
- 설계변경·공급원가 변동에 따른 하도급대금 조정(하도급법 제16조·제16조의2)
- 한국공정거래조정원 하도급분쟁조정 신청
### 공사비 검증·물가변동

- 공사비 적정성 검토 — 내역서·물량·단가 대조
- 공공공사 물가변동 계약금액 조정 — 계약 후 90일 이상, 조정률 3% 이상, 특정 자재는 15% 이상(국가계약법 시행령 제64조)
- 정비사업 공사비 검증 — 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 요청할 때, 공사비가 당초 계약금액보다 10%(사업시행계획인가 전 시공자 선정)·5%(인가 후 선정) 이상 늘었을 때(생산자물가상승률은 뺌), 검증 뒤 다시 3% 이상 늘었을 때 사업시행자는 정비사업 지원기구에 검증을 요청해야 함(도시정비법 제29조의2)
- 정비사업 시공자 계약의 변경·해지와 정산
### 인허가·행정

- 건축허가·사용승인의 지연·거부 다툼(건축법 제11조·제22조)
- 위반 건축물 시정명령·이행강제금 대응(건축법 제79조·제80조)
- 건설업 관련 행정처분 대응
- 행정심판(안 날부터 90일)·취소소송(안 날부터 90일) 기한 관리
### 공사 소음·분진·진동, 일조·조망

- 공사 소음·진동·분진 — 측정 기록과 피해 자료를 모아 참아야 할 한도(수인한도)를 넘었는지 검토, 손해배상과 방음·저감 조치 요구(민법 제217조·제750조)
- 진동·터파기로 생긴 건물 균열·침하 — 공사 전후 상태 비교와 손해배상
- 공사장 규제 확인 — 생활소음·진동 규제와 특정공사 사전신고(소음·진동관리법 제21조·제22조), 비산먼지 신고와 억제 조치(대기환경보전법 제43조)
- 일조 침해 — 동지 기준 일조시간 분석과 손해배상
- 조망 침해 — 조망이 법으로 보호되는 이익인지부터 검토
- 공사금지가처분 — 소유권에 근거한 방해 제거·예방 청구를 바탕으로 한 신청과 답변(민법 제214조, 민사집행법 제300조 제2항)
- 환경분쟁조정피해구제위원회 조정 신청
- 건축주·시공사 쪽 대응 — 민원 협의, 배상 청구와 가처분에 대한 답변
### 이런 사건을 다룹니다

- 공사대금·추가공사비 청구 소송
- 지체상금 청구, 지체상금 채무부존재 확인
- 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구
- 유치권 부존재 확인, 건물 인도 청구
- 공사 소음·진동·분진, 일조·조망 침해 손해배상 청구
- 공사금지가처분 신청과 답변
- 부동산·채권 가압류, 공사중지·출입금지 가처분
- 하도급대금 직접 지급 청구
- 설계·감리 손해배상 청구
- 건설공사 보증(계약·선급금·하자보수 보증) 관련 청구
- 건설분쟁 조정·중재 대리

## 왜 화담인가

- **도면을 읽는 변호사** — 건축·도시공학을 전공하고 건축기사·도시계획기사 자격을 가진 변호사, 실내건축을 전공한 변호사가 건설 사건을 함께 봅니다. 도면과 내역서, 공정표를 읽어 내는 데서 쟁점 정리가 시작됩니다.
- **건설부동산 연수를 마친 변호사들** — 건설부동산(법)연수원 과정을 수료한 변호사들이 건설 사건을 함께 봅니다.
- **하자진단과 감정에서 익힌 기술의 눈** — 화담은 변호사와 건축 기술 인력이 한 팀으로 하자를 진단하고, 드론·열화상카메라 같은 장비로 현장을 확인해 왔습니다. 같은 눈으로 건설분쟁의 기성고·시공 상태·하자를 보고 법원 감정에 대응합니다.
- **건설·하자·관리단을 한 흐름으로** — 공사대금 다툼이 하자 다툼으로, 하자 다툼이 관리단 문제로 번지는 일이 적지 않습니다. 화담은 건설분쟁·하자·관리단 분쟁을 같은 변호사들이 함께 맡아, 사건이 옮겨 가도 기록과 맥락이 끊기지 않습니다.

## 비용은 어떻게 정하나요

건설분쟁의 보수는 다투는 대금의 규모와 쟁점의 수, 가압류·가처분이나 건설감정이 필요한지, 어느 단계(협상·조정·소송·집행)까지 맡기시는지에 따라 정합니다.
맡기실 범위와 보수 구조는 위임계약 전에 서면으로 설명드리고 계약서에 그대로 적습니다.
감정료·인지대·송달료 같은 실비는 보수와 따로 들며, 어떤 항목이 생길 수 있는지 미리 안내합니다.

## 자주 묻는 질문

### 공사대금을 못 받고 있습니다. 무엇부터 해야 하나요?

시효와 재산 보전부터 챙겨야 합니다. 공사대금 채권은 대금을 청구할 수 있게 된 때부터 3년이 지나면 소멸시효로 사라지고(민법 제163조 제3호), 내용증명으로 지급을 요구했더라도 6개월 안에 소송이나 가압류 등을 하지 않으면 시효가 중단되지 않습니다(중단되면 그때까지 흐른 기간이 없어지고 처음부터 다시 셉니다, 민법 제174조·제178조). 도급계약서, 변경 지시가 담긴 문자·회의록, 기성 청구서, 현장 사진을 모으고, 상대방 재산에 가압류를 할지 함께 검토합니다.

### 구두로 지시받고 한 추가공사도 대금을 받을 수 있나요?

받을 수 있는 경우가 있지만, 관건은 입증입니다. 서면 변경계약이 없더라도 발주자의 지시나 승인, 실제로 공사한 사실, 대금을 산정할 근거(물량·단가)를 증명하면 청구할 여지가 있습니다. 문자·회의록·작업일보·사진이 중요한 증거가 되고, 소송에서는 건설감정으로 대금을 다툽니다. 계약서에 설계변경에 따른 대금 조정을 상당한 이유 없이 막는 특약이 있다면 현저히 불공정한 부분으로 무효가 될 수 있는지도 봅니다(건설산업기본법 제22조 제5항).

### 지체상금은 어떻게 정해지고, 줄일 수 있나요?

보통 계약서에 정한 지체상금률에 계약금액과 지체일수를 곱해 정하며, 다툴 지점은 지체일수와 약정액 두 가지입니다. 발주자의 설계변경, 자재 지급 지연, 인허가 지연처럼 시공사 책임이 아닌 기간은 지체일수에서 빼야 하고, 약정액이 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 공공공사는 공사 지체상금률이 하루 1천분의 0.5이고 총액이 계약금액의 30%를 넘지 못합니다(국가계약법 시행령 제74조, 시행규칙 제75조). 발주자라면 같은 기준으로 청구할 지체일수와 근거를 정리합니다.

### 하도급대금을 원청 대신 발주자에게 직접 받을 수 있나요?

법이 정한 사유가 있으면 받을 수 있습니다. 원사업자의 지급정지·파산, 발주자·원사업자·수급사업자 세 당사자의 합의, 하도급대금 2회분 이상 미지급, 지급보증 의무 불이행 같은 경우 수급사업자(하도급을 받은 업체)가 요청하면 발주자는 시공한 부분의 하도급대금을 직접 지급해야 합니다(하도급법 제14조, 건설공사는 건설산업기본법 제35조도 함께 봅니다). 발주자가 이미 원사업자에게 지급한 부분은 빼고 지급하므로, 요청 시기와 기성 확인을 서둘러야 합니다.

### 유치권은 언제, 어떻게 주장하나요?

공사대금 채권의 변제기가 왔고, 그 건물을 적법하게 계속 점유하고 있어야 주장할 수 있습니다(민법 제320조). 점유를 잃으면 유치권도 사라지고(민법 제328조), 유치권을 행사하는 동안에도 공사대금 소멸시효는 계속 진행합니다(민법 제326조). 그래서 점유를 언제, 어떻게 시작했는지 기록을 남기고, 유치권과 별도로 소송이나 가압류를 함께 진행하는 것이 안전합니다.

### 공사가 중간에 멈췄습니다. 계약을 해제하면 이미 한 공사비는 어떻게 되나요?

공사가 상당한 정도로 진척돼 되돌리면 큰 사회적·경제적 손실이 생기고 지어진 부분이 도급인에게 이익이 된다면, 계약은 남은 공사 부분만 효력을 잃고 도급인은 기성고 등을 참작해 상당한 보수를 지급해야 한다는 것이 판례입니다(대법원 1997. 2. 25. 선고 96다43454 판결). 그래서 공사를 멈춘 시점의 기성 상태를 사진·측량·감정으로 남겨 두는 것이 중요합니다. 해제 방법도 따져야 하는데, 상대방의 이행지체를 이유로 하려면 상당한 기간을 정해 이행을 요구하는 절차가 필요하고(민법 제544조), 도급인은 일이 완성되기 전이라면 손해를 배상하고 해제할 수도 있습니다(민법 제673조).

### 설계가 잘못돼 생긴 하자는 누구 책임인가요?

하자가 발주자가 제공한 재료나 지시 때문에 생겼다면 시공사(수급인)는 원칙적으로 담보책임을 지지 않습니다(민법 제669조, 건설산업기본법 제28조 제2항). 다만 시공사가 그 재료나 지시가 부적당하다는 것을 알고도 알리지 않았다면 책임을 집니다. 설계자의 설계 잘못, 감리자의 감리 소홀 책임은 각자의 계약과 업무 범위에 따라 따로 따집니다.

### 건설감정은 왜 중요하고, 무엇을 준비해야 하나요?

건설소송의 결론은 법원이 지정한 감정인(민사소송법 제335조)의 감정 결과에 크게 기대기 때문입니다. 기성고, 추가공사 여부, 하자와 보수비, 공기 지연 원인이 모두 감정 대상이 될 수 있어, 감정 사항을 정하는 단계부터 의견을 내는 것이 좋습니다. 설계도서, 내역서, 변경 지시, 공정표, 현장 사진·동영상을 미리 정리해 두시고, 감정서가 나오면 물량·단가·전제의 오류를 짚어 보완을 요청합니다.

### 소송 말고 조정이나 중재로 해결할 수 있나요?

할 수 있습니다. 국토교통부 건설분쟁 조정위원회는 설계·시공·감리 책임, 발주자와 수급인 사이 분쟁 등을 조정하고, 조정안을 받으면 15일 안에 수락 여부를 알려야 하며 성립된 조정서는 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다(건설산업기본법 제69조·제78조). 다만 국가·지방계약법 해석 분쟁과 하도급법이 적용되는 사항은 이 위원회 대상에서 빠지며, 하도급 분쟁은 한국공정거래조정원 하도급분쟁조정협의회 등에 신청할 수 있고, 신청하면 시효가 중단됩니다(신청을 취하하거나 신청이 각하되면 제외, 하도급법 제24조의4). 도급계약서에 중재 합의가 있으면 중재 절차로 다투게 됩니다.

### 자재값이 올랐는데 계약대금을 조정할 수 있나요?

먼저 계약서의 대금 조정 조항을 봅니다. 공공공사는 계약 체결일부터 90일 이상 지나고 품목조정률이나 지수조정률이 3% 이상 오르내리면 계약금액을 조정하며, 특정 자재는 그 자재 가격이 15% 이상 오르내리면 그 자재만 조정합니다(국가계약법 시행령 제64조). 하도급은 공급원가가 바뀌면 원사업자에게 조정을 신청할 수 있고(하도급법 제16조의2), 원사업자가 발주자에게서 대금을 올려 받았다면 30일 안에 하도급대금에도 반영해야 합니다(하도급법 제16조). 민간공사는 계약 내용이 중심이지만, 경제상황 변동에 따른 대금 변경을 상당한 이유 없이 막는 특약은 현저히 불공정한 부분으로 무효가 될 수 있습니다(건설산업기본법 제22조 제5항).

### 옆 공사장 소음·진동·먼지가 심합니다. 어떻게 해야 하나요?

피해 기록부터 남깁니다. 시간대별 소음 측정값, 영상과 사진, 건물 균열 사진, 병원 기록, 관할 구청 민원 기록을 모아 두세요. 구청에는 규제기준 준수 여부와 특정공사 사전신고·비산먼지 신고 내용을 확인할 수 있습니다(소음·진동관리법 제21조·제22조, 대기환경보전법 제43조). 침해가 사회통념상 참아야 할 한도(수인한도)를 넘으면 정신적 손해의 배상을 인정한 판례가 있으며(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결), 저감 조치 요구, 환경분쟁조정피해구제위원회 조정, 소송, 가처분 가운데 어떤 방법이 맞는지 함께 검토합니다.

### 일조권 침해는 어떤 기준으로 판단하나요?

하급심에서 시작해 재판에서 널리 참고되는 기준은 동지를 기준으로 오전 9시~오후 3시 사이 연속 2시간 이상, 또는 오전 8시~오후 4시 사이 합계 4시간 이상 해가 드는지입니다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 사건의 원심 설시 참고). 다만 절대 기준은 아닙니다. 이 시간에 못 미쳐도 원래 일조가 나빴던 건물이라면 언제나 한도를 넘었다고 단정할 수 없고(2004다54282 판결), 법원은 일조 방해 정도, 지역성, 건물 용도, 토지 이용의 선후관계, 공법 규제 위반 여부, 교섭 경과 등을 종합해 판단합니다(대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결).

### 앞에 건물이 들어서 조망이 가립니다. 조망권도 보호되나요?

보호되는 경우가 제한적입니다. 판례는 그 장소가 외부를 조망하는 데 특별한 가치가 있고, 조망을 누리는 것을 중요한 목적으로 건물을 지은 경우처럼, 조망 이익이 사회통념상 독자의 이익으로 인정될 만큼 중요할 때 법적으로 보호합니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결). 이 요건을 넘어도 침해가 수인한도를 넘었는지를 다시 따집니다. 조망만으로 청구하기 어려운 경우가 많아, 일조·소음 등 다른 피해가 함께 있는지도 살펴봅니다.

### 공사금지가처분은 언제 신청할 수 있나요?

공사로 인한 생활이익 침해가 수인한도를 넘고, 본안 판결을 기다리면 현저한 손해가 생길 사정이 소명되어야 합니다(민사집행법 제300조 제2항). 판례는 환경권만을 근거로 직접 공사 중단을 구할 수는 없지만, 토지 등의 소유자는 소유권에 근거해 방해의 제거나 예방을 청구할 수 있고, 건물이 건축법 등을 위반하지 않았더라도 청구할 수 있다고 봅니다(대법원 1997. 7. 22. 선고 96다56153 판결). 공사가 끝나면 공사를 막을 실익이 사라지므로 신청 시기가 중요합니다. 법원이 담보 제공을 명할 수 있고(민사집행법 제280조 제3항·제301조), 가처분이 뒤에 부당한 것으로 밝혀지면 신청인이 손해를 배상해야 할 수 있어 위험도 함께 따집니다.

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## 근거 법령

- [민법 제163조(3년의 단기소멸시효)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제163조)
- [민법 제166조(소멸시효의 기산점)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제166조)
- [민법 제174조(이행 요구 뒤 6개월 안의 시효중단 조치)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제174조)
- [민법 제178조(중단 후의 시효진행)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제178조)
- [민법 제320조(유치권의 내용)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제320조)
- [민법 제326조(피담보채권의 소멸시효)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제326조)
- [민법 제328조(점유상실과 유치권소멸)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제328조)
- [민법 제398조(배상액의 예정)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제398조)
- [민법 제544조(이행지체와 해제)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제544조)
- [민법 제665조(보수의 지급시기)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제665조)
- [민법 제666조(수급인의 저당권설정청구권)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제666조)
- [민법 제667조(수급인의 담보책임)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제667조)
- [민법 제669조(도급인의 재료·지시로 인한 하자)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제669조)
- [민법 제671조(토지·건물 등 담보책임 특칙)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제671조)
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- [민법 제674조(도급인의 파산과 해제권)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제674조)
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- [하도급법 제24조의4(분쟁조정의 신청 등)](https://www.law.go.kr/법령/하도급거래공정화에관한법률/제24조의4)
- [건설산업기본법 제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙)](https://www.law.go.kr/법령/건설산업기본법/제22조)
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- [국가계약법 시행령 제74조(지체상금)](https://www.law.go.kr/법령/국가를당사자로하는계약에관한법률시행령/제74조)
- [국가계약법 시행규칙 제75조(지체상금률)](https://www.law.go.kr/법령/국가를당사자로하는계약에관한법률시행규칙/제75조)
- [도시정비법 제29조의2(공사비 검증 요청 등)](https://www.law.go.kr/법령/도시및주거환경정비법/제29조의2)
- [건축법 제11조(건축허가)](https://www.law.go.kr/법령/건축법/제11조)
- [건축법 제22조(건축물의 사용승인)](https://www.law.go.kr/법령/건축법/제22조)
- [건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등)](https://www.law.go.kr/법령/건축법/제79조)
- [건축법 제80조(이행강제금)](https://www.law.go.kr/법령/건축법/제80조)
- [행정심판법 제27조(심판청구의 기간)](https://www.law.go.kr/법령/행정심판법/제27조)
- [행정소송법 제20조(제소기간)](https://www.law.go.kr/법령/행정소송법/제20조)
- [대법원 1997. 2. 25. 선고 96다43454 판결(공사 도중 해제 시 기성고 정산)](https://www.law.go.kr/판례/(96다43454))
- [민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제214조)
- [민법 제217조(매연 등에 의한 인지에 대한 방해금지)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제217조)
- [민법 제750조(불법행위의 내용)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제750조)
- [민법 제766조(손해배상청구권의 소멸시효)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제766조)
- [민사집행법 제280조(가압류명령)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제280조)
- [민사집행법 제300조(가처분의 목적)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제300조)
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- [소음·진동관리법 제21조(생활소음과 진동의 규제)](https://www.law.go.kr/법령/소음·진동관리법/제21조)
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- [대기환경보전법 제43조(비산먼지의 규제)](https://www.law.go.kr/법령/대기환경보전법/제43조)
- [환경분쟁 조정 및 환경피해 구제 등에 관한 법률](https://www.law.go.kr/법령/환경분쟁조정및환경피해구제등에관한법률)
- [대법원 1997. 7. 22. 선고 96다56153 판결(공사금지가처분, 소유권에 근거한 방해 제거·예방)](https://www.law.go.kr/판례/(96다56153))
- [대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결(일조 방해와 조망)](https://www.law.go.kr/판례/(2003다64602))
- [대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결(조망 이익, 공사 소음·진동·분진)](https://www.law.go.kr/판례/(2004다54282))
- [대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결(일조 방해와 소멸시효)](https://www.law.go.kr/판례/(2006다35865))

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