# 토지 수용·보상

원문: https://www.hwadamlaw.com/practice/compensation/ · 최종 수정 2026-11-06

> 보상금이 생각보다 낮은데, 지금 무엇부터 해야 하나요? — 기한을 지키고, 감정평가서를 다시 읽습니다

토지 수용·보상은 도로·철도·신도시·산업단지·재개발 같은 공익사업에 땅과 건물, 영업이 들어갈 때 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)에 따라 손실을 보상받는 절차입니다. 법무법인 화담은 토지·건물 소유자, 세입자, 영업자, 주민대책위원회 편에서 보상계획 열람부터 협의, 수용재결(토지수용위원회가 보상금을 정하는 결정), 이의재결, 행정소송까지 대리합니다.
재개발·재건축에서 분양신청을 하지 않았거나 분양 대상에서 빠져 현금청산(새 집 대신 돈으로 정산받는 것) 대상이 된 분의 보상 협의와 수용재결·매도청구(재건축 사업시행자가 집과 땅을 시가에 넘기라고 청구하는 것) 대응도 함께 맡습니다.

## 이런 분께

- **토지·건물 소유자** — 보상계획 공고나 보상협의요청서를 받았고, 금액이 맞게 나왔는지 확인하고 싶은 분. 조서 확인부터 감정평가서 검토, 재결과 소송까지 함께합니다.
- **세입자** — 주거이전비·이사비를 받을 수 있는지, 언제까지 이사해야 하는지 궁금한 분. 사업지구 안 거주 기간 같은 요건과 증빙을 먼저 챙깁니다.
- **영업자(가게·사무실·공장)** — 영업장을 옮기거나 문을 닫아야 하는 분. 휴업·폐업 요건, 매출 증빙, 이전 비용 산정, 공장 이주대책까지 검토합니다.
- **농민·실제 경작자** — 농사짓던 땅이 사업지구에 들어간 경작자와 농지 소유자. 영농손실 산정 방식(통계 기준·실제소득 기준)과 경작 사실 입증 자료를 정리합니다.
- **주민대책위원회** — 사업지구 주민이 함께 대응하려는 경우. 감정평가법인 추천 동의, 보상협의회 참여, 이주대책 협의, 주민설명회를 사업 초기부터 돕습니다.
- **재개발·재건축 현금청산 대상자** — 분양신청을 하지 않았거나 철회했거나, 관리처분계획에서 분양 대상에서 빠졌거나, 분양계약을 맺지 않은 분. 청산 금액을 검토하고 수용재결·매도청구 소송에 대응합니다.
- **재개발·재건축 조합원·토지등소유자** — 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획의 인가나 총회 결의에 문제가 있다고 보는 분. 어떤 소송으로 언제까지 다퉈야 하는지부터 정리합니다.

## 보상 절차와 단계마다 화담이 하는 일

1. **사업인정·지구 지정** (사업마다 다릅니다. 개별 법률의 지구 지정·사업계획 승인으로 사업인정을 갈음하는 경우가 많습니다.) — 토지보상법 제20조·제21조·제22조·제25조
   사업인정(이 사업에는 땅을 수용할 수 있다고 국가가 정하는 결정)이 고시되면 그날부터 효력이 생깁니다. 그 뒤에는 사업에 지장을 줄 형질 변경이 금지되고, 건축물을 짓거나 고치려면 허가를 받아야 하며, 허가 없이 한 것은 보상받지 못합니다. 사업인정 전에는 이해관계인의 의견을 듣는 절차가 있습니다.
   화담이 하는 일: 주민대책위원회 구성 단계부터 자문하고, 의견을 낼 수 있는 기회를 일정표로 정리합니다. 이주대책·영업보상·주거이전비 대상을 가르는 기준일(사업인정고시일, 관계 법령에 따른 고시일 등)을 미리 확인해 둡니다.
2. **토지·물건 조사(조서 작성)** (보상계획 공고 전) — 토지보상법 제14조
   사업시행자(공익사업을 하는 기관·업체)가 사업에 들어가는 땅의 목록인 토지조서와, 땅 위의 건물·시설·나무 같은 지장물(사업에 방해가 되어 옮기거나 없애야 하는 물건)의 목록인 물건조서를 만들고 소유자의 서명을 받습니다.
   화담이 하는 일: 현장조사에 함께 나가 빠진 물건, 면적·구조의 오기, 영업·농업 시설 누락을 확인합니다. 서명하기 전에 조서를 같이 펼쳐 봅니다.
3. **보상계획 공고·열람** (공고·통지 후 14일 이상 열람, 조서 이의는 열람기간 안에 서면으로) — 토지보상법 제15조
   사업 개요, 조서 내용, 보상 시기·방법이 담긴 보상계획이 일간신문 공고와 개별 통지로 알려지고 14일 이상 열람할 수 있습니다. 조서에 이의가 있으면 열람기간 안에 사업시행자에게 서면으로 냅니다. 사업시행자의 잘못으로 통지를 받지 못했다면 협의가 끝나기 전까지 낼 수 있습니다.
   화담이 하는 일: 조서 이의신청서를 써서 기간 안에 제출하고, 감정평가가 시작되기 전에 바로잡아야 할 사항을 목록으로 만듭니다.
4. **감정평가법인 추천·보상 감정평가** (토지소유자 추천은 열람기간 만료일부터 30일 이내) — 토지보상법 제68조, 같은 법 시행령 제28조, 시행규칙 제16조
   사업시행자가 감정평가법인 3곳(시·도지사와 토지소유자가 모두 추천한 경우. 어느 한쪽이라도 추천하지 않으면 2곳)에 평가를 맡기고, 각 평가액의 산술평균으로 보상액을 정합니다. 토지소유자는 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상 소유자와 소유자 총수 과반수의 동의를 받아 1곳을 추천할 수 있습니다.
   화담이 하는 일: 추천 동의서 정리와 절차를 자문하고, 평가에 반영되어야 할 토지 특성·이용상황 자료를 감정평가사와 함께 미리 준비합니다.
5. **협의** (협의기간은 특별한 사유가 없으면 30일 이상) — 토지보상법 제16조, 같은 법 시행령 제8조
   사업시행자가 보상협의요청서로 금액과 협의기간을 알립니다. 금액에 동의해 계약하면 그 금액으로 정해져 뒤에 다투기 어렵습니다. 사업인정을 받았거나 다른 법률로 사업인정을 받은 것으로 보는 사업에서 협의가 이루어지지 않으면 수용재결 단계로 넘어갑니다.
   화담이 하는 일: 정보공개청구로 협의 감정평가서를 받아 감정평가사와 함께 한 줄씩 다시 읽고, 저평가·누락·오기 사항을 의견서로 냅니다. 영업손실 내역도 근거 자료와 함께 검토합니다.
6. **재결신청 청구** (협의기간이 지난 뒤 서면으로 청구, 사업시행자는 청구받은 날부터 60일 이내에 재결 신청) — 토지보상법 제30조, 같은 법 시행령 제14조
   사업인정 뒤 협의가 이루어지지 않으면 토지소유자도 사업시행자에게 ‘재결을 신청하라’고 서면으로 청구할 수 있습니다. 사업시행자가 60일을 넘기면 늦어진 기간에 대해 「소송촉진 등에 관한 특례법」의 법정이율(현재 연 12%)로 계산한 금액을 보상금에 더해 지급해야 합니다.
   화담이 하는 일: 절차가 늘어지지 않도록 청구 시점을 판단해 재결신청청구서를 보내고, 늦어진 기간의 가산금이 재결서에 적혔는지 확인합니다.
7. **수용재결** (재결신청 공고 후 14일 이상 열람·의견 제출, 심리를 시작한 날부터 14일 이내 재결(한 차례 14일 연장 가능)) — 토지보상법 제28조·제31조·제34조·제35조
   토지수용위원회가 보통 새로 감정평가를 거쳐 보상금과 수용 개시일을 정합니다(수용재결). 열람기간에 의견을 낼 수 있고, 결과는 재결서 정본으로 송달됩니다.
   화담이 하는 일: 재결 단계 의견서를 내고 재결 감정평가 현장조사에 함께합니다. 재결서가 도착하면 불복 기한부터 계산해 알려 드립니다.
8. **보상금 지급·공탁과 인도** (수용 개시일까지 보상금 지급 또는 공탁, 같은 날까지 토지·물건 인도) — 토지보상법 제40조·제42조·제43조·제45조
   사업시행자는 수용 개시일까지 재결 보상금을 지급하거나, 받기를 거부하는 등 정해진 경우에는 공탁(법원 공탁소에 보상금을 맡기는 것)해야 하고, 그러지 않으면 재결은 효력을 잃습니다. 소유권은 수용 개시일에 사업시행자에게 넘어갑니다.
   화담이 하는 일: 불복할 계획이라면 보상금이나 공탁금을 받을 때 ‘이의를 남기고 받는다’는 뜻(이의유보)을 서면에 분명히 적도록 안내합니다. 이사·이전 일정도 함께 점검합니다.
9. **이의신청·이의재결** (재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내 신청(보상금 지급과 관계없음)) — 토지보상법 제83조·제84조
   중앙토지수용위원회에 이의를 신청하면(지방토지수용위원회의 재결은 그 위원회를 거쳐 신청), 중앙토지수용위원회는 수용재결이 위법하거나 부당하다고 볼 때 재결을 취소하거나 보상액을 바꿉니다(이의재결). 보상금이 늘어나면 사업시행자는 이의재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 늘어난 금액을 지급해야 합니다. 8~10단계는 차례대로만 이어지는 것이 아니라 함께 진행될 수 있고, 이의신청 30일은 보상금 지급과 관계없이 재결서 정본을 받은 날부터 셉니다.
   화담이 하는 일: 이의신청서와 수용재결이 부당한 이유를 담은 의견서를 쓰고, 이의재결 감정평가의 근거를 정보공개청구로 받아 검토합니다.
10. **행정소송(보상금 증감 소송)** (수용재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내) — 토지보상법 제85조·제86조·제88조
   보상금에 불복하면 사업시행자를 피고로 보상금 증감 소송을 냅니다. 이의신청 없이 바로 낼 수도 있습니다. 기간 안에 소송을 내지 않으면 이의재결은 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 이의신청이나 소송을 해도 사업과 수용은 멈추지 않습니다.
   화담이 하는 일: 소장을 쓰고 법원 감정을 신청하며, 감정인의 현장조사에 참석해 의견서를 냅니다. 소송을 할지부터 쟁점과 비용을 놓고 솔직하게 함께 판단합니다.
11. **사업 완료 뒤 — 잔여지·환매** (잔여지 손실·공사비는 사업완료일부터 1년 안, 잔여지 수용청구는 사업완료일까지, 환매는 10년 안) — 토지보상법 제73조·제74조·제91조·제92조
   수용되고 남은 땅(잔여지)의 값이 떨어졌거나 쓰기 어려워졌다면 손실보상이나 매수·수용을 청구할 수 있습니다. 사업이 폐지·변경되거나 끝나서 토지가 필요 없게 되면 옛 소유자가 받은 보상금에 상당하는 금액을 내고 되살 수 있습니다(환매권).
   화담이 하는 일: 잔여지 청구 기한을 미리 알려 드리고, 사업 진행을 지켜보며 환매 통지가 왔는지 확인합니다.

## 꼭 지켜야 할 기한

| 구분 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 보상계획 열람 | 공고·통지 후 14일 이상 | 토지보상법 제15조 제2항 |
| 토지조서·물건조서 이의 | 열람기간 이내 서면으로(사업시행자의 고의·과실로 보상계획 통지를 받지 못한 경우 협의 완료 전까지) | 토지보상법 제15조 제3항 |
| 토지소유자의 감정평가법인 추천 | 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내(토지면적 2분의 1 이상 소유자와 소유자 총수 과반수 동의) | 토지보상법 시행령 제28조 제2항·제4항 |
| 협의기간 | 특별한 사유가 없으면 30일 이상 | 토지보상법 시행령 제8조 제3항 |
| 사업시행자의 재결 신청 | 사업인정고시일부터 1년 이내(넘기면 사업인정 효력 상실, 개별 법률에 특례가 있으면 그에 따름) | 토지보상법 제23조 제1항·제28조 제1항 |
| 재결신청 청구 후 사업시행자의 재결 신청 | 청구받은 날부터 60일 이내(넘기면 지연 기간에 법정이율 연 12%로 계산한 금액 가산) | 토지보상법 제30조 제2항·제3항, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정 |
| 재결신청서 열람·의견 제출 | 토지수용위원회 공고일부터 14일 이상 | 토지보상법 제31조 |
| 수용재결 | 심리를 시작한 날부터 14일 이내(한 차례 14일 연장 가능) | 토지보상법 제35조 |
| 보상금 지급·공탁 | 수용 개시일까지(지급·공탁하지 않으면 재결 효력 상실) | 토지보상법 제40조 제1항·제42조 제1항 |
| 토지·물건 인도·이전 | 수용 개시일까지 | 토지보상법 제43조 |
| 수용재결 이의신청 | 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내 | 토지보상법 제83조 제3항 |
| 이의재결로 늘어난 보상금 지급 | 사업시행자가 이의재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내 | 토지보상법 제84조 제2항 |
| 행정소송(수용재결에 바로 불복) | 재결서를 받은 날부터 90일 이내 | 토지보상법 제85조 제1항 |
| 행정소송(이의재결 뒤) | 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내 | 토지보상법 제85조 제1항 |
| 잔여지·잔여 건축물 가치 하락 손실, 공사비, 사업지구 밖 손실 청구 | 사업완료일부터 1년이 지나면 청구 불가 | 토지보상법 제73조 제2항·제75조의2 제4항·제79조 제5항 |
| 잔여지·잔여 건축물 수용 청구 | 매수 협의가 이루어지지 않은 경우 사업완료일까지 관할 토지수용위원회에 수용 청구 | 토지보상법 제74조 제1항·제75조의2 제2항 |
| 환매권 행사 | 토지가 필요 없게 된 날(사업 폐지·변경일 또는 사업완료일)부터 10년 이내, 취득 후 5년 안에 전부 쓰지 않으면 취득일부터 6년 이내, 환매 통지·공고 후 6개월이 지나면 행사 불가 | 토지보상법 제91조 제1항·제2항, 제92조 제2항 |
| 측량·조사로 생긴 손실 청구 | 손실을 안 날부터 1년, 손실이 생긴 날부터 3년 이내 | 토지보상법 제9조 제5항 |
| 정비사업 분양신청 | 분양 통지일부터 30일 이상 60일 이내(20일 범위에서 한 차례 연장 가능) | 도시정비법 제72조 제2항 |
| 현금청산 손실보상 협의 | 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내(분양신청기간 종료 다음 날부터 시작 가능, 2018. 2. 9. 이후 처음 관리처분계획인가를 신청한 사업 기준) | 도시정비법 제73조 제1항, 부칙(법률 제14567호) 제18조 |
| 현금청산 수용재결 신청·매도청구 소송 | 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내(넘기면 지연일수에 따라 100분의 5·10·15의 이자, 적용 기준은 위와 같음) | 도시정비법 제73조 제2항·제3항, 같은 법 시행령 제60조 제2항 |
| 재건축 매도청구 절차 | 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내 동의 여부 촉구 → 2개월 이내 회답 → 회답기간 만료 후 2개월 이내 매도청구(2018. 2. 9. 이후 처음 조합설립인가를 신청한 사업 기준) | 도시정비법 제64조, 부칙(법률 제14567호) 제16조 |
| 분양계약 미체결 현금청산 | 정관·관리처분계획에서 정한 분양계약 체결기간 안에 계약할지 정합니다. 그 기간에 계약하지 않아 현금청산 대상이 되면 청산금 지급의무는 기간 종료 다음 날 생깁니다. | 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결 |
| 조합 인가 처분 취소소송 | 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내 | 행정소송법 제20조 |

## 화담이 맡는 일

### 토지 보상

- 토지 — 공시지가를 기준으로 이용계획·지가변동률·생산자물가상승률·위치·형상·환경·이용상황을 고려한 적정가격으로 보상하며, 그 사업 때문에 오르내린 가격은 빼고 계산합니다(토지보상법 제67조 제2항·제70조).
- 보상 기준 시점 — 협의로 취득하면 협의 성립 당시, 재결로 취득하면 수용재결 당시의 가격이 기준입니다(제67조 제1항).
- 비교표준지 — 용도지역 등 공법상 제한, 실제 이용상황, 주위 환경이 비슷하고 가까운 표준지를 골라야 합니다. 표준지 선택이 맞는지부터 검토합니다(시행규칙 제22조).
- 현실 이용상황 — 가격시점의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되 일시적인 이용은 고려하지 않습니다. 지목과 실제 쓰임이 다를 때 쟁점이 됩니다(제70조 제2항).
- 무허가건축물 부지·불법형질변경 토지 — 건축·형질변경 당시의 이용상황으로 평가하지만, 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물은 보상에서 적법한 건축물로 봅니다(시행규칙 제24조, 시행규칙 부칙(2002. 12. 31.) 제5조).
- 사용하는 토지 — 3년 이상 사용하거나 형질이 바뀌는 경우 등에는 매수나 수용을 청구할 수 있습니다(제72조).
### 건축물·지장물·권리 보상

- 건축물·공작물·수목 — 옮기는 비용(이전비)으로 보상하는 것이 원칙이고, 옮기기 어렵거나 이전비가 물건값보다 크면 물건값으로 보상합니다(제75조 제1항).
- 농작물 — 종류와 성장 정도를 종합해 보상합니다(제75조 제2항).
- 분묘 — 이장에 드는 비용 등을 보상합니다(제75조 제4항).
- 잔여 건축물 — 건물 일부만 들어가 남은 부분의 가치가 떨어지면 손실을, 종래 목적대로 쓰기 어려우면 매수·수용을 청구합니다(제75조의2).
- 광업권·어업권·양식업권·물 사용 권리 — 투자비용·예상 수익·거래가격을 고려해 보상합니다(제76조).
### 영업·농업 보상

- 영업손실 대상 — 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속해 온 영업이어야 하고, 허가가 필요한 업종은 그 전에 허가를 받아 그대로 영업하고 있어야 합니다(제77조 제1항, 시행규칙 제45조).
- 휴업 보상 — 휴업기간(원칙 4개월, 특별한 사정이 있으면 실제 휴업기간이되 2년 이내)의 영업이익, 옮긴 뒤의 영업이익 감소액, 고정비·이전비·부대비용을 더해 평가합니다(시행규칙 제47조).
- 폐업 보상 — 같은 시·군·구나 인접 지역으로 옮겨서는 영업할 수 없는 경우 등에 2년간의 영업이익과 영업용 자산의 매각손실액으로 평가합니다(시행규칙 제46조).
- 무허가건축물 임차 영업 — 사업인정고시일 등 1년 전부터 사업자등록을 하고 영업했어야 하며 보상액에 상한이 있습니다(시행규칙 제45조 제1호 단서·제46조 제5항·제47조 제6항).
- 영농손실 — 도별 농가 평균 단위면적당 농작물총수입(직전 3년 평균)의 2년분이 원칙이고, 실제소득을 입증하면 실제소득 기준으로 산정합니다(제77조 제2항, 시행규칙 제48조).
- 실제 경작자 — 임대차계약서·경작사실확인서·직불금 수령 자료 등으로 인정받으며, 농지 소유자와 경작자 사이의 배분 기준이 따로 있습니다(시행규칙 제48조 제4항·제7항).
- 근로자 임금손실 — 휴직·실직하는 근로자의 임금손실도 평균임금 등을 고려해 보상합니다(제77조 제3항).
- 공장 이주대책 — 택지개발·산업단지·도시개발·공공주택사업 등 정해진 공익사업으로 공장을 더 이상 가동할 수 없게 된 분이 희망하면, 인근 산업단지 우선 분양 알선 등을 담은 이주대책 계획을 세우도록 되어 있습니다(제78조의2, 시행령 제41조의3).
### 주거·이주 보상

- 이주대책 — 주거용 건축물을 내주어 생활 근거를 잃는 분을 위해 이주를 원하는 가구가 10호 이상이면 이주대책(택지·주택 공급 등)을 세웁니다. 무허가건축물 소유자, 고시일부터 계속 거주하지 않은 소유자, 세입자는 원칙적으로 제외됩니다(제78조 제1항, 시행령 제40조).
- 이주정착금 — 이주대책을 세우지 않거나 다른 지역으로 이주하는 경우 등에 주거용 건축물 평가액의 30%를 지급하되 1,200만 원에서 2,400만 원 범위로 정합니다(시행령 제41조, 시행규칙 제53조 제2항).
- 주거이전비 — 실제 거주하는 소유자는 2개월분(무허가건축물 소유자는 원칙적으로 제외), 사업지구 안에서 3개월 이상 거주한 세입자는 4개월분이며, 가구원 수별 도시근로자가구 월평균 가계지출비가 기준입니다(제78조 제6항, 시행규칙 제54조).
- 이사비 — 사업지구 밖 등으로 이사하는 거주자에게 정해진 기준표에 따라 지급합니다(시행규칙 제55조 제2항).
- 이농비·이어비 — 농업·어업을 계속할 수 없어 같은 시·군·구와 인접 시·군·구 밖으로 이주하는 농민·어민이 받을 보상금이 없거나 그 총액이 1년분 평균생계비에 못 미치면, 그 금액이나 모자라는 금액을 보상합니다(제78조 제7항, 시행규칙 제56조).
### 잔여지·사업지구 밖 손실·환매

- 잔여지 가치 하락·공사비 — 남은 땅의 값이 떨어지거나 통로·담장 공사가 필요하면 보상받고, 사업완료일부터 1년 안에 청구해야 합니다(제73조, 시행규칙 제32조).
- 잔여지 매수·수용 청구 — 종래 목적대로 쓰기 현저히 곤란하면 사업시행자에게 매수를 청구하고, 협의가 안 되면 사업완료일까지 관할 토지수용위원회에 수용을 청구합니다(제74조).
- 사업지구 밖 손실 — 교통이 끊긴 대지·농지, 배후지의 3분의 2 이상을 잃은 영업 등은 청구하면 사업지구에 들어간 것으로 보아 보상합니다(제79조 제2항, 시행규칙 제59조~제65조).
- 환매권 — 사업 폐지·변경이나 완료로 토지가 필요 없게 되면 받은 보상금 상당액을 내고 되살 수 있습니다. 행사 기간이 정해져 있어 통지를 받으면 곧바로 검토합니다(제91조·제92조).
### 보상 방법과 세금

- 대토보상 — 토지소유자가 원하고 사업시행자가 토지로 보상할 수 있는 경우, 보유기간·면적 등 요건을 갖춘 분에게 현금 대신 사업으로 조성한 땅으로 보상할 수 있습니다. 주택용지 990㎡·상업용지 1,100㎡가 한도이고, 계약 후 1년이 지나면 현금 전환을 요청할 수 있습니다(제63조 제1항·제2항·제4항).
- 채권보상 — 사업시행자가 국가·지방자치단체·공공기관 등이면, 토지소유자가 원하는 경우나 부재부동산(사업지역에 살지 않는 소유자의 땅) 보상금 중 일정 금액을 넘는 부분 등은 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급될 수 있습니다(제63조 제7항·제8항).
- 개인별·일괄 보상 — 보상은 개인별로 하며, 보상 시기가 다른 여러 필지를 한꺼번에 받도록 요구할 수 있습니다(제64조·제65조).
- 양도소득세 — 공익사업용 토지 양도소득세 감면과 대토보상 과세특례도 함께 짚어 봅니다. 감면율과 적용 기한은 자주 개정되므로 양도 시점의 조문으로 확인합니다(조세특례제한법 제77조·제77조의2).
### 절차별 대응(문서·소송)

- 조서 이의신청 — 열람기간 안에 누락·오기를 서면으로 바로잡습니다(제15조 제3항).
- 감정평가법인 추천 — 동의 요건 계산과 동의서 정리를 자문합니다(시행령 제28조).
- 정보공개청구 — 협의·수용재결·이의재결 감정평가서를 받아 평가 근거를 확인합니다.
- 의견서 — 토지 특성 저평가, 물건조서 누락·오기, 영업보상 내역을 근거 자료와 함께 냅니다.
- 협의 계약 검토 — 협의가 성립해 토지수용위원회의 협의 성립 확인을 받으면 재결로 보아 그 내용을 다툴 수 없으므로, 동의하기 전에 검토합니다(제29조 제4항).
- 재결신청 청구 — 협의가 결렬되면 사업시행자에게 서면으로 청구합니다(제30조).
- 수용재결 대응 — 의견서 제출, 재결 감정평가 현장조사 참석.
- 이의신청 — 수용재결이 부당한 이유를 정리해 30일 안에 신청합니다(제83조).
- 보상금 증감 소송 — 소장 작성, 법원 감정 신청, 감정인 현장조사 참석(제85조).
- 처분을 다투는 행정소송 — 이주대책 대상자 선정·부적격 결정, 사업인정 등 처분이 위법할 때 다툽니다.
### 재개발·재건축 현금청산

- 현금청산 대상자 — 분양신청을 하지 않은 분, 분양신청기간 안에 철회한 분, 투기과열지구에서 분양신청이 제한되는 분, 관리처분계획에서 분양 대상에서 빠진 분입니다(도시정비법 제73조 제1항).
- 분양신청기간 — 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내이며 한 차례 20일까지 늘릴 수 있습니다. 이 기간에 신청하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다(도시정비법 제72조 제2항).
- 분양계약을 맺지 않은 경우 — 분양신청을 했더라도 정관이나 관리처분계획에서 정한 계약 기간에 분양계약을 맺지 않으면 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 도시정비법 제73조 제1항에 적힌 경우가 아니라 정관·관리처분계획과 판례에 따른 것이어서, 그런 규정이 있는지와 조합이 실제로 계약 체결을 요구했는지부터 확인합니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결, 대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다13023 판결).
- 협의 90일, 재결·매도청구 60일 — 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 협의하고, 협의가 안 되면 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 사업시행자가 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 내야 합니다. 2018. 2. 9. 이후 처음 관리처분계획인가를 신청한 사업에 적용됩니다(도시정비법 제73조 제1항·제2항, 부칙(법률 제14567호) 제18조).
- 지연이자 — 사업시행자가 60일을 넘기면 지연일수에 따라 6개월 이내 100분의 5, 6개월 초과 12개월 이내 100분의 10, 12개월 초과 100분의 15의 이율로 이자를 지급해야 합니다(도시정비법 제73조 제3항, 시행령 제60조 제2항).
- 재개발 — 사업시행계획인가 고시가 있으면 사업인정이 있는 것으로 보고 토지보상법을 준용해 수용재결·이의재결·행정소송으로 다툽니다. 재결 신청은 사업시행기간 안에 해야 합니다(도시정비법 제63조·제65조).
- 재건축 — 조합설립에 동의하지 않은 분에게는 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내 동의 여부 촉구, 2개월 회답, 그 뒤 2개월 이내 매도청구 순으로 진행됩니다. 이 순서는 2018. 2. 9. 이후 처음 조합설립인가를 신청한 사업에 적용되고, 그 전 사업은 옛 규정을 따릅니다. 매도청구 소송에서는 매매 가격 산정이 핵심 쟁점입니다(도시정비법 제64조, 부칙(법률 제14567호) 제16조).
- 청산 금액 — 사업시행자와 협의해 정하며, 재개발 손실보상액 산정을 위한 감정평가법인 선정은 토지보상법 제68조 제1항에 따릅니다(도시정비법 시행령 제60조 제1항).
- 세입자·영업자 — 재개발에서 주거이전비·영업손실 보상 대상을 가르는 기준 시점은 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일입니다(도시정비법 시행령 제54조 제3항·제4항).
### 재개발·재건축 조합 소송 — 인가와 총회 결의를 다투는 일

- 조합설립인가 — 재개발은 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자, 재건축은 동별 구분소유자 과반수와 전체 구분소유자 100분의 70 이상·토지면적 100분의 70 이상의 토지소유자가 동의해야 합니다(도시정비법 제35조 제2항·제3항). 동의나 결의에 문제가 있으면 조합설립인가 처분의 취소나 무효 확인을 구하는 행정소송(항고소송, 행정청의 처분을 다투는 소송)으로 다투고, 결의만 따로 떼어 다투는 소는 특별한 사정이 없으면 받아들여지지 않습니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결).
- 사업시행계획 — 인가·고시로 확정되면 독립된 행정처분이 되어 항고소송으로 다툽니다. 효력을 멈추려면 민사 가처분이 아니라 행정소송법의 집행정지를 신청합니다(대법원 2009. 11. 2.자 2009마596 결정).
- 관리처분계획 — 인가·고시 전에는 총회 결의의 효력을 당사자소송(법률관계의 효력을 직접 다투는 행정소송)으로 다툽니다. 인가·고시 뒤에는 관리처분계획의 취소나 무효 확인을 구하는 항고소송으로 다퉈야 하고, 총회 결의만 따로 다투는 소는 특별한 사정이 없으면 허용되지 않습니다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결).
- 총회 결의 — 사업시행계획서와 관리처분계획의 수립·변경은 총회 의결 사항으로 조합원 과반수의 찬성이 필요하고, 정비사업비가 일정 비율 이상 늘어나면 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다. 소집 절차와 의결 정족수가 맞는지 검토합니다(도시정비법 제45조 제1항·제4항).
- 조합임원 해임 — 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 동의로 해임할 수 있습니다(도시정비법 제43조 제4항).

## 왜 화담인가

- **사업 초기, 주민대책위원회 단계부터** — 보상계획 공고가 나기 전부터 주민대책위원회에 자문합니다. 감정평가법인 추천 동의, 보상협의회에 낼 의견, 이주대책 요구처럼 초기에만 할 수 있는 일을 놓치지 않도록 일정과 서류를 함께 챙깁니다.
- **감정평가사와 함께 다시 읽는 감정평가서** — 정보공개청구로 받은 감정평가서를 화담의 감정평가사와 변호사가 함께 펼쳐 봅니다. 비교표준지 선정, 이용상황 판단, 빠진 지장물을 한 줄씩 짚고, 현장에 직접 나가 평가 내용과 실제 모습을 대조한 뒤 의견서를 씁니다.
- **보상금 너머까지 — 잔여지·이주대책·영업손실·양도세** — 토지값만 보지 않습니다. 남은 땅의 가치 하락, 이주대책 대상 여부, 영업·농업 손실까지 변호사와 감정평가사가 한 사건 안에서 함께 검토하고, 보상금에 붙는 양도소득세 감면 요건도 살핍니다.
- **전국 사업지구 현장에서 여는 주민설명회** — 변호사가 사업지구 현장에서 주민설명회를 엽니다. 대형 설명회부터 작은 주민 모임까지, 절차와 기한을 주민의 말로 풀어 설명하고 그 자리에서 질문을 받습니다.
- **협의에서 행정소송까지, 단계마다 정해진 할 일** — 협의 단계의 정보공개청구와 의견서, 수용재결 단계의 의견서와 재결 감정 대응, 이의재결 단계의 이의신청서, 소송 단계의 법원 감정까지 단계별 업무 목록에 따라 움직입니다. 단계가 바뀌어도 같은 팀이 같은 기록으로 이어 갑니다.

## 공익사업지구 439곳에서 수용·보상 업무를 맡았습니다

- 그중 3기 신도시 7곳 사업지역(광명시흥 포함)
- 사업 유형 — 신도시·공공주택·택지, 재개발·정비, 산업단지, 도로·철도·공항, 도시개발, 공원·하천 등 기반시설
- 지역 — 서울·경기·인천부터 부산·울산·경남, 대구·경북, 충청, 전라, 강원까지

_법무법인 화담 변호사들이 업무를 수행한 공익사업지구 목록(2026. 7.)과 사건관리 대장(2026. 10. 30., 진행 중인 사업 포함)을 합친 기준. 3기 신도시 7곳 사업지역(광명시흥 포함)도 같은 목록 기준입니다._

## 수용·보상 업무를 맡은 공익사업지구 439곳

_법무법인 화담 변호사들이 업무를 수행한 공익사업지구(2026. 7. 30. 안내자료)와 사건관리 대장(2026. 10. 30., 진행 중인 사업 포함)을 합친 목록_

- 3기 신도시 고양창릉 공공주택지구 (3기 신도시)
- 3기 신도시 남양주 왕숙1,2 공공주택지구 (3기 신도시)
- 3기 신도시 하남교산 공공주택지구 (3기 신도시)
- 3기 신도시 과천 공공주택지구 (3기 신도시)
- 3기 신도시 인천계양 테크노밸리지구 (3기 신도시)
- 3기 신도시 부천대장 공공주택지구 (3기 신도시)
- 3기 신도시 광명시흥 공공주택지구 (3기 신도시)
- 2기 신도시 화성동탄 택지개발지구 (2기 신도시)
- 2기 신도시 파주운정 택지개발지구 (2기 신도시)
- 서초 성뒤마을 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 남양주 진접2 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 하남감일 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 성남낙생 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 성남금토 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 성남복정1 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 의왕청계2 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 의왕월암 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 의정부고산 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 광명시흥 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 광명학온 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 광명 유통단지 도시개발사업 (도시개발)
- 경산대임 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 안산신길2 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 안산장상 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 화성어천 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 구리갈매 보금자리주택지구 (공공주택·택지)
- 남양주 지금·진건 보금자리주택지구 (공공주택·택지)
- 부천옥길 보금자리주택사업 (공공주택·택지)
- 시흥은계 보금자리주택지구 (공공주택·택지)
- 하남미사 보금자리주택지구 (공공주택·택지)
- 가덕도신공항 건설사업 (도로·철도·공항)
- 부산에코델타시티 친수구역 조성사업 (도시개발)
- 이천마장지구 택지개발사업 (공공주택·택지)
- 가리봉 구 시장부지 주차장 복합시설 건립사업 (기타 공익사업)
- 부산외곽순환고속도로 개설공사 (도로·철도·공항)
- 이천-오산 고속도로 민간투자사업 (도로·철도·공항)
- 감만1구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 부산진해경제자유구역 두동지구 개발사업 (산업단지)
- 부산진해경제자유구역 명지지구 개발사업 (산업단지)
- 이천-충주 철도건설사업 (도로·철도·공항)
- 개포(구룡마을) 도시개발구역 (도시개발)
- 부암1구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 인창C구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 경남항공 국가산업단지 개발사업 (산업단지)
- 비산초교주변지구 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 인천-김포 고속도로 건설공사 (도로·철도·공항)
- 경기용인 플랫폼시티 도시개발사업 (도시개발)
- 삼성~동탄 광역급행철도 건설사업 (도로·철도·공항)
- 인천효성구역 도시개발사업 (도시개발)
- 고속국도 제14호선밀양-울산간 고속도로 건설사업 (도로·철도·공항)
- 서대신5구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 일광지구 도시개발사업 (도시개발)
- 광명1R구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 광명2R구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 광명5R구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 광명10R구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 광명14R구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 광명16R구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 서운구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 임곡3지구 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 광주-원주 고속도로 민간투자사업 (도로·철도·공항)
- 서울-문산 고속도로 민간투자사업 산단IC,휴게소 구간 (도로·철도·공항)
- 장림1구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 괴안3D구역 재개발사업 (재개발·정비)
- 서울내곡 공공주택지구 공공주택사업 (공공주택·택지)
- 장안111-4구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 괴정2구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 서울 신길2 도심 공공주택 복합지구 (공공주택·택지)
- 장위1구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 장위4구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 장위5구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 장위6구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 장위10구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 구)진주역사거리 광장 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 산곡5 재개발사업 (재개발·정비)
- 전도관구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 구리-포천 고속도로 민간투자사업 (도로·철도·공항)
- 성남-장호원 도로건설공사(제5공구) (도로·철도·공항)
- 주안4구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 주안10구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 구포3구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 세운4구역 도시환경 정비사업 (재개발·정비)
- 중앙생활권2구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 중앙생활권3구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 군포시 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 세종 미래산업단지 조성사업 (산업단지)
- 중화1재정비촉진구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 권선113-6구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 세종 첨단일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 증평 에듀팜특구 관광단지 (산업단지)
- 금오생활권1구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 세종~포천간 고속도로 건설공사 (도로·철도·공항)
- 진위2 일반산업단지 (산업단지)
- 금호워터폴리스 산업단지 개발사업 (산업단지)
- 세종스마트그린 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 창원 경화구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 기장대우 일반산업단지 (산업단지)
- 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성사업 (산업단지)
- 창원 자족형복합행정타운 도시개발사업 (도시개발)
- 길음1재정비촉진구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 소사-원시복선전철 민간투자 시설사업 (도로·철도·공항)
- 처상고등학교교사 신축공사 (기타 공익사업)
- 길천 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 송림1·2동구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 천안북부BIT 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 김포학운3 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 수원-인천 복선전철 건설사업 (도로·철도·공항)
- 천연가스공급설비(덕현관리소)건설공사 (기타 공익사업)
- 김포한강신도시 주변도로 개설사업 (도로·철도·공항)
- 수택E구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 천호1 도시환경정비사업 (재개발·정비)
- 천호4 도시환경정비사업 (재개발·정비)
- 김해병동 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 숭의3 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 청량-옥동 국도건설공사 (도로·철도·공항)
- 김해진례 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 (공공주택·택지)
- 시화2단계(송산그린시티)개발사업 (도시개발)
- 청주테크노폴리스 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 노량진3재정비촉진구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 신림2재정비촉진구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 신림3재정비촉진구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 청천1구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 남여주 일반산업단지조성사업 (산업단지)
- 십정5구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 초읍2구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 능곡1구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 능곡2구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 능곡5구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 안성 아양지구 택지개발사업 (공공주택·택지)
- 충주 바이오헬스 국가산업단지 (산업단지)
- 당진1 철강산업단지 조성사업 (산업단지)
- 양감준산업단지 정비사업 (재개발·정비)
- 퇴계원2구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 대구사이언스파크 국가산업단지 개발사업 (산업단지)
- 양산가산 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 파주 금촌2동 제2지구 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 대산3 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 양산용당 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 파주 운정3 택지개발사업 (공공주택·택지)
- 대연3구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 엄궁3구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 팔달8구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 팔달10구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 팔달115-6구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 대전장대 도시첨단산업단지 (산업단지)
- 여수 소제지구 택지개발사업 (공공주택·택지)
- 평창군도 용산-횡계 도로확포장공사(13호선) (도로·철도·공항)
- 대조제1구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 여수 죽림1지구 도시개발사업 (도시개발)
- 평택 브레인시티 일반산업단지 (산업단지)
- 도곡2구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 연산3구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 평택동삭2지구 도시개발사업 (도시개발)
- 도봉2구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 연지2구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 평택시도시계획시설사업(대로1-1,중로2-8,34호광장) (공원·하천·기반시설)
- 동대신1구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 동대신2구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 영주 첨단베어링 국가산업단지 조성사업 (산업단지)
- 평택시도시계획시설사업(신장2동주민센터진입로확포장공사) (도로·철도·공항)
- 동부간선도로 확장공사 2공구 (도로·철도·공항)
- 영천하이테크파크지구 조성사업 (산업단지)
- 평택안정 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 (공공주택·택지)
- 동해남부선 부산-울산 복선전철화사업 (도로·철도·공항)
- 용두5구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 용두6구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 평택진위3 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 미아제3구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 용인중앙공원 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 (공공주택·택지)
- 하남C구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 미추1구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 미추8구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 용인 첨단시스템반도체 클러스터 국가산업단지 (산업단지)
- 홍은제13구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 홍은제14구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 방축구역 도시개발사업 (도시개발)
- 울산 테크노 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 홍제제2구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 홍제제3구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 보령명천지구 택지개발사업 (공공주택·택지)
- 울산신항 인입철도 건설사업 (도로·철도·공항)
- 황해경제자유구역 포승지구 개발사업 (산업단지)
- 보문5구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 울산-포항 복선전철사업 (도로·철도·공항)
- 휘경3재정비촉진구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 봉천제12-2구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 봉천제4-1-2구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 원당1구역 주택재개발 정비사업 (재개발·정비)
- 흑석7재정비촉진구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 흑석8재정비촉진구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 광동고등학교 앞 광로3-1호선 확장공사 (도로·철도·공항)
- 대구연호 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 광주연구개발특구 첨단3지구 개발사업 (산업단지)
- 남해서면-여수신덕 국도건설공사 (도로·철도·공항)
- 대구경북자유구역 경산지식산업지구 개발사업(2단계) (산업단지)
- 대구대공원 민간공원조성 특례사업 (공원·하천·기반시설)
- 대포~컨벤션 도시계획도로(대로2-1-1호선) (도로·철도·공항)
- 삼례·봉동대로1-3호선사업 (도로·철도·공항)
- 상예 도시계획도로(대로1-1-1호선)확장사업 (도로·철도·공항)
- 안동 송현제2공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 앞산공원 조성공사(3단계) (공원·하천·기반시설)
- 영일만4 일반산업단지 (산업단지)
- 전주 탄소소재 국가산업단지 개발사업 (산업단지)
- 죽산지구단위 종합복구사업 (공원·하천·기반시설)
- 정리 도시계획도로(중3-1외)개설공사 미지급용지 (도로·철도·공항)
- 포항-안동(1-2)간 도로건설공사 (도로·철도·공항)
- 헬스케어타운 진입도로(4구간) 건설공사 (도로·철도·공항)
- 가평도시계획도로 소로1-4호선 개설공사 (도로·철도·공항)
- 고양 일산테크노밸리 조성사업 (산업단지)
- 관악산도시자연공원(관악18) (공원·하천·기반시설)
- 도화4구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 계양산업단지 조성사업 (산업단지)
- 금곡동~대곡동간 도로개설공사 (도로·철도·공항)
- 금송구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 도둔리 도시계획도로(소로3-동153호선 외 2)확포장공사 (도로·철도·공항)
- 마포로3구역 제3지구재개발사업 (재개발·정비)
- 백교지구 도시계획도로(소로3-4호선) 개설공사 (도로·철도·공항)
- 부천역곡 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 양주시 도시계획시설사업[중로1-28호선 외 2개도로(양주역세권 구역 외) 개설공사] (도로·철도·공항)
- 여의 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 연희제1구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 경기양주 테크노밸리 도시첨단산업단지 조성사업 (산업단지)
- 도시계획시설사업 [도시계획시설(도로:소로2-7호선 외 1개소)사업] (도로·철도·공항)
- 딸기원2지구 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 양주 은남일반산업단지 개발사업 (산업단지)
- 지금도농1-1구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 신정1재정비촉진구역1-1지구 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 부개3구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 응암제10구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 응암제2구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 응암제1구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 작천정 다목적광장 및 운동장 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 부산시민공원주변새싹로확장공사 (도로·철도·공항)
- 서대구산업단지 재생사업지구 기반시설공사(1단계-4차) (산업단지)
- 국지도98호선 도척-실촌 도로건설공사 (도로·철도·공항)
- 진접차량기지 진입도로(소로1-99호선)건설공사 (도로·철도·공항)
- 언양파출소-서부리(대1-24호선) 도로확장공사(2구간) (도로·철도·공항)
- 대소 삼정지구 도시개발사업 (도시개발)
- 지방도 333호선 태평리 선형개량공사 (도로·철도·공항)
- 이화~삼계간(2공구) 도로확포장공사 (도로·철도·공항)
- 계양IC 화물공영차고지 확대조성공사 (2단계) (도로·철도·공항)
- 안흥~마암간 도시계획도로(대로2-1호선) 개설공사 (도로·철도·공항)
- 계양근린공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 갈현체육공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 파주 법원1 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 언양읍성 복원정비사업 (공원·하천·기반시설)
- 고성-통영 국도건설공사 (도로·철도·공항)
- 범서 군도31호선(지지고개) 선형개량 공사 (도로·철도·공항)
- 울산선 범서하이패스IC 설치공사 (도로·철도·공항)
- 진주 여객자동차터미널 도시개발사업 (도시개발)
- 사상공원 민간공원조성 특례사업 (공원·하천·기반시설)
- 창원 대상공원 민간공원조성 특례사업 (공원·하천·기반시설)
- 창원국가산업단지 확장사업 (산업단지)
- 명장공원 민간공원조성 특례사업 (공원·하천·기반시설)
- 창원 사화공원 민간공원조성 특례사업 (공원·하천·기반시설)
- 중앙대로 확장사업용지 비축사업 (도로·철도·공항)
- 복하천 제3,4 수변공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 지방도325호선 덕평-매곡간 도로확포장공사 (도로·철도·공항)
- 함안 군북일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- KTX 울산역 연결도로(대로2-41호선) 공사 (도로·철도·공항)
- 명지동 3176-83번지 일원 도로개설공사 (도로·철도·공항)
- 신당제8구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 울산KTX역세권 복합특화단지 개발사업 (산업단지)
- 창원 양덕3구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 괴정5 재개발사업 (재개발·정비)
- 용산국제업무지구 도시개발사업 (도시개발)
- 새원천 재해복구사업 (공원·하천·기반시설)
- 부산신항~김해 고속도로 건설사업 (도로·철도·공항)
- 봉천 제4-1-3구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 장암5구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 신길음구역 재개발사업 (재개발·정비)
- 돈암제6구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 왕숙천유역 하수처리시설 설치 민간투자사업(지금 증설) (공원·하천·기반시설)
- 영축산근린공원 조성 (공원·하천·기반시설)
- 양주-동두천 연결 도로공사(시도22호선) (도로·철도·공항)
- 청량리7구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 간석성락아파트구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 115-10구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 봉화산근린공원조성-신내동·상봉동·묵동 (공원·하천·기반시설)
- 내손다구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 용인8구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 파주 금촌율목지구 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 묵2동 문화체육복합센터 건립 사업 (공원·하천·기반시설)
- 지방도387호선(화도-운수) 도로 확.포장공사 (도로·철도·공항)
- 지방도375호선(은현-봉암) 도로확포장공사 (도로·철도·공항)
- 사가정로23길 도로개설공사 (도로·철도·공항)
- 발곡근린공원 민간공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 포천-화도 고속도로 민간투자사업 (도로·철도·공항)
- 영장근린공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 덕소6A구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 북변5구역 도시환경정비사업 (재개발·정비)
- 김포 학운7 일반산업단지 (산업단지)
- 광명-서울 고속도로 민간투자사업 (도로·철도·공항)
- 광명제12R구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 교양관 신축공사 외 13건 및 새적굴근린공원 실시계획 인가에 따른 재해방지를 위한 절토 (공원·하천·기반시설)
- 답십리제17구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 대원근린공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 마암-장야간 도시계획도로확포장공사 (도로·철도·공항)
- 백운밸리 훼손지복구사업(백운호수 근린공원) (공원·하천·기반시설)
- 부평목련아파트주변구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 산곡4 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 성남서현 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 시흥 배곧신도시 서해안로 우회도로 신설공사 (도로·철도·공항)
- 시흥거모 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 팔곡동 대형(화물)자동차 공영차고지 조성사업 (기타 공익사업)
- 음성 맹동 인곡산업단지 조성사업 (산업단지)
- 의정부우정 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 일봉근린공원 민간공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 장안지구 훼손지(백운호수 근린공원) 복구사업 (공원·하천·기반시설)
- 중1구역 도시환경정비사업 (재개발·정비)
- 천안 청당 새텃말지구 도시개발사업 (도시개발)
- 천호·성내재정비촉진지구 천호4촉진지역 도시환경정비사업 (재개발·정비)
- 구룡근린공원(1구역) 민간공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 축구종합센터 도시개발사업 (도시개발)
- 평택-부여-익산(서부내륙)고속도로 민간투자사업 (도로·철도·공항)
- 포일동 성고개(2) 도로개설공사 (도로·철도·공항)
- 호계온천주변지구 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 광명시흥 도시첨단산업단지 (산업단지)
- 상대원2구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 음성읍 도시계획도로(대로3-7호) 개설공사 (도로·철도·공항)
- 용인도시계획도로 중2-32호 확포장공사 (도로·철도·공항)
- 원동남산지구 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 상록지구 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 안양냉천지구 주거환경개선사업 (재개발·정비)
- 화창지구 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 지방도 321호 공도-양성(1) 도로확포장공사 (도로·철도·공항)
- 광명제11R구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 안양역세권지구 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 도시계획시설(도안대교 및 연결도로) (도로·철도·공항)
- 충의공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 강원도 수열에너지 융복합 클러스터 투자선도지구 (산업단지)
- 도시계획시설(도로)사업 안양천변도로 개설공사 (도로·철도·공항)
- 의왕 오전다구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 대동2구역 주거환경개선사업 (재개발·정비)
- 용인 반도체 클러스터 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 천안 제5일반산업단지 확장 조성사업 (산업단지)
- 평택호 관광단지 조성사업 (기타 공익사업)
- 소제중앙문화공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 청주하이테크밸리 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 성남 완충녹지 4호 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 수원 팔달115-3구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 용전근린공원 조성사업(개발행위특례) (공원·하천·기반시설)
- 공주시 국도대체우회도로(봉정-방문) 건설공사 (도로·철도·공항)
- 국립소방박물관 건립사업 (기타 공익사업)
- 가산동 생활권 공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 송정남근린공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 용인 국제물류4.0 물류단지 (산업단지)
- 천안 문화구역 재개발사업 (재개발·정비)
- 흑석9재정비촉진구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 대전 도안2-2지구 도시개발사업 (도시개발)
- 천왕도시자연공원(항골-1) 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 대전연축 도시개발사업 (도시개발)
- 사모2구역 재개발사업 (재개발·정비)
- 진천 테크노폴리스 산업단지 (산업단지)
- 증평 도안2농공단지 (산업단지)
- 궁동 137-2~131-1간 도로개설공사 (도로·철도·공항)
- 탄벌동 도시계획도로(소로1-1호선 외 2) 개설공사 (도로·철도·공항)
- 수원 도시계획시설(대로3-71호선)사업 (도로·철도·공항)
- 광명시 도시계획시설사업(대로2-2호선 도로개설공사) (도로·철도·공항)
- 궁동 131-1~124-1간 도로개설공사 (도로·철도·공항)
- 의왕고천공공주택지구 훼손지(백운호수 근린공원) 복구사업 (공원·하천·기반시설)
- 의왕시 도시계획시설사업[백운호수공원 조성사업(5구역)] (공원·하천·기반시설)
- 도시계획시설사업(방아다리길 연결도로 개설공사, 송파구간) (도로·철도·공항)
- 대화동1구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 오송 바이오산업단지 조성사업 (산업단지)
- 2020년 장기미집행 도시공원(서리풀근린공원) 보상사업 (공원·하천·기반시설)
- 음성 용산산업단지 진입도로 개설공사(군도31호선) (도로·철도·공항)
- 엄사근린공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 아산탕정2 도시개발구역 (도시개발)
- 춘천 다원지구 도시개발구역 (도시개발)
- 목감천 하천정비사업 (공원·하천·기반시설)
- 정림중-사정교간 도로개설공사 (도로·철도·공항)
- 은화삼지구 지구단위계획구역 내·외 용인도시계획시설(도로 외 7개시설)조성공사 (도로·철도·공항)
- 경부선 회덕IC 연결도로 건설공사 (도로·철도·공항)
- 도마·변동3재정비촉진구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 마도도시계획도로 소로3-34, 22호선 개설공사 (도로·철도·공항)
- 매송도시계획도로 소로2-5호선 외 1개소 개설공사 (도로·철도·공항)
- 송산그린시티 서측지구 연결도로 건설사업 (도로·철도·공항)
- 수원 도시계획시설 제3호, 제3-1호 수변공원(우안) 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 수원111-3구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 스마트그린 산업단지 진입도로 개설사업 (도로·철도·공항)
- 청주 밀레니엄타운 도시개발사업 2공구 (도시개발)
- 천안 북부BIT 일반산업단지 진입도로 개설공사 (도로·철도·공항)
- 장대B구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 연현공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 광명하안2 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 도덕산 야영장 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 마포 4-12지구 도시정비형 재개발사업 (재개발·정비)
- 예당2 일반산업단지 조성사업 (산업단지)
- 역동 도시계획도로(소로2-34호선 외 2) 개설공사(소로2-34) (도로·철도·공항)
- 고속국도 제140호선 계양~강화 건설공사(4공구) (도로·철도·공항)
- 세종 스마트 국가산업단지 (산업단지)
- 경부고속선 안전취약개소(대전북연결선) 건설공사 (도로·철도·공항)
- 노량진1재정비촉진구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 농원근린공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 십정4 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 영등포1-13재정비촉진구역 도시환경정비사업 (재개발·정비)
- 신길제2구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 중화역2의5구역 가로주택정비사업 (재개발·정비)
- 검단중앙공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 국도87호선 철원 오지-동송 도로건설공사 (도로·철도·공항)
- 남양주 양정역세권 도시개발사업 (도시개발)
- 동이천IC 건설공사 (도로·철도·공항)
- 북변3구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 산곡구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 파주문산3리지구 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 시도93호선(시도92호선~시도55호선 간) 도로건설공사 (도로·철도·공항)
- 삼흥-미장간 도로 확포장공사 (도로·철도·공항)
- 파주운정3지구 00부대 이전사업 (기타 공익사업)
- 방산로 확포장공사(4단계) (도로·철도·공항)
- 하남감일 공공지구 외 소하천(벌말천) 정비공사 (공원·하천·기반시설)
- 인천시계~대곡동간 연결도로 (도로·철도·공항)
- 동선제2구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 산곡6 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 송림3지구 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 갈산1구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 인천검암역세권 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 소사3구역 재개발사업 (재개발·정비)
- 전주탄소산단 도시숲(근린공원) 조성사업 (공원·하천·기반시설)
- 경산상림 재활산업특화단지 조성사업 (산업단지)
- 돈의문2재정비촉진구역 도시정비형 재개발사업 (재개발·정비)
- 인천구월2 공공주택지구 (공공주택·택지)
- 중계본동 주택재개발사업 (재개발·정비)
- 지금·도농6-2구역 재개발정비사업 (재개발·정비)
- 서울 방학역 도심 공공주택 복합지구 (공공주택·택지)
- 불광제5주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 상계2재정비촉진구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 덕소3구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 청량리제8구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 서울 쌍문역 동측 도심 공공주택 복합사업 (공공주택·택지)
- 화수화평구역 재개발사업 (재개발·정비)
- 청량리제6구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 영등포1-11재정비촉진구역 도시환경정비사업 (재개발·정비)
- 영등포1-2재정비촉진구역 도시환경정비사업 (재개발·정비)
- 예술공원입구주변지구 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 가능생활권1구역 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 111-1구역(정자지구) 주택재개발정비사업 (재개발·정비)
- 서해선(홍성~송산)복선전철건설사업(잔여지) (도로·철도·공항)
- 달맞이근린공원 조성사업 (공원·하천·기반시설)

## 비용은 어떻게 정하나요

비용은 사업 단계(협의·수용재결·이의재결·행정소송), 대상 필지와 물건의 수, 개인 의뢰인지 주민대책위원회 단위 의뢰인지에 따라 달라집니다.
보수는 착수할 때 정하는 부분과 사건이 끝난 뒤 결과에 따라 정하는 부분으로 나뉠 수 있습니다. 그 구조와 감정료·인지대 같은 실비의 부담 방식을 위임계약 전에 서면으로 설명드리고 계약서에 그대로 적습니다.
상담에서 사건 내용을 들은 뒤, 어느 단계까지 맡기실지 함께 정합니다.

## 자주 묻는 질문

### 보상금은 누가 어떻게 정하나요?

보통 감정평가법인 2~3곳이 평가한 금액의 산술평균으로 정합니다. 사업시행자가 고른 곳에 더해 시·도지사와 토지소유자가 1곳씩 추천할 수 있어, 둘 다 추천하면 3곳, 어느 한쪽이라도 추천하지 않으면 2곳이 평가합니다(토지보상법 제68조, 시행규칙 제16조 제6항). 토지는 공시지가를 기준으로 이용계획·지가변동률·위치·이용상황 등을 고려하되, 그 사업 때문에 오르내린 가격은 빼고 계산합니다(제67조 제2항·제70조). 기준 시점은 협의면 협의 성립 당시, 재결이면 재결 당시입니다(제67조 제1항).

### 협의 보상금에 동의하지 않으면 어떻게 되나요?

사업인정을 받았거나 다른 법률로 사업인정을 받은 것으로 보는 사업이라면, 계약하지 않을 때 수용재결 단계로 넘어가고 보상금은 토지수용위원회가 새 감정평가를 거쳐 정합니다. 사업인정 뒤라면 협의기간이 지난 다음 사업시행자에게 서면으로 재결 신청을 청구할 수 있고, 사업시행자는 청구받은 날부터 60일 안에 재결을 신청해야 합니다(토지보상법 제30조). 재결 금액이 협의 금액과 어떻게 달라질지는 미리 알 수 없으므로, 협의 감정평가서를 먼저 검토한 뒤 결정하시길 권합니다.

### 감정평가법인을 토지소유자가 추천할 수 있나요?

네, 감정평가법인 1곳을 추천할 수 있습니다. 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내에 해야 하고, 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수의 과반수 동의가 필요합니다(토지보상법 제68조 제2항, 시행령 제28조 제2항·제4항). 한 사람은 한 곳에만 동의할 수 있습니다. 기간이 짧으므로 열람 공고가 나기 전부터 동의서를 준비해 두는 것이 좋습니다.

### 수용재결에 불복하려면 언제까지 무엇을 해야 하나요?

재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 하거나, 90일 이내에 곧바로 행정소송을 낼 수 있습니다(토지보상법 제83조 제3항·제85조 제1항). 이의신청은 중앙토지수용위원회에 하고, 지방토지수용위원회의 재결이면 그 위원회를 거쳐 냅니다. 기한은 재결서를 받은 날부터 세므로 우편 봉투와 송달 날짜를 꼭 보관하세요. 2018년 12월 법 개정 전 자료에는 소송 기간이 60일로 적힌 곳이 있지만 현행 기간은 90일입니다.

### 이의재결 뒤에도 소송을 할 수 있나요? 기한은요?

네, 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 낼 수 있습니다(토지보상법 제85조 제1항). 보상금을 다투는 소송은 토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 피고로 합니다(제85조 제2항). 이 기간이 지나면 이의재결은 확정판결과 같은 효력을 가져 더 다툴 수 없습니다(제86조 제1항). 개정 전 자료의 ‘30일’은 현행 기준이 아닙니다.

### 재결 보상금을 받으면 더 이상 다툴 수 없나요?

재결로 정해진 보상금·공탁금은 받을 때 이의를 남겨 두면 계속 다툴 수 있습니다. 판례는 아무런 이의를 남기지 않고 공탁금을 받으면 재결에 승복한 것으로 보고, 이의신청이나 소송이 진행 중이라는 사실만으로는 이의를 남긴 것으로 볼 수 없다고 했습니다(대법원 1982. 11. 9. 선고 82누197 전원합의체 판결). 그러니 받을 때 공탁소나 사업시행자에게 ‘이의를 유보하고 수령한다’는 뜻을 서면으로 남기는 것이 안전합니다. 소송 중이던 사정 등을 근거로 묵시적인 이의유보를 인정한 판례도 있지만(대법원 2009. 11. 12. 선고 2006두15462 판결) 사정에 따라 판단이 갈리므로 기대지 않는 편이 좋습니다. 이의신청이나 소송을 해도 수용과 사업은 멈추지 않습니다(토지보상법 제88조). 협의 계약을 맺고 받은 보상금은 계약이 성립한 것이어서 이와 다르고, 뒤에 금액을 다투기 어렵습니다(토지보상법 제17조).

### 가게를 하고 있는데 영업보상을 받을 수 있나요?

사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 시설과 인력을 갖추고 계속 영업해 왔다면 대상이 됩니다(토지보상법 시행규칙 제45조). 허가가 필요한 업종은 그 전에 허가를 받아 그대로 영업하고 있어야 합니다. 가게를 옮기는 경우에는 휴업기간(원칙 4개월)의 영업이익과 이전 비용 등을, 같은 시·군·구나 인접 시·군·구로 옮겨서는 영업할 수 없는 경우 등에는 폐업으로 보아 2년간의 영업이익 등을 보상합니다(시행규칙 제46조·제47조). 매출 신고 자료가 평가를 좌우하므로 증빙을 미리 모아 두세요.

### 세입자도 주거이전비와 이사비를 받나요?

받을 수 있습니다. 사업인정고시일 등(또는 관계 법령에 따른 고시 등) 당시 그 사업지구 안에서 3개월 이상 거주한 세입자는 가구원 수에 따라 4개월분 주거이전비를 받으며, 무허가건축물 세입자는 1년 이상 거주해야 합니다(토지보상법 시행규칙 제54조 제2항). 주거이전비는 공식 통계의 가구원수별 도시근로자가구 월평균 가계지출비로 계산하고, 이사비는 별도 기준표에 따라 지급됩니다(시행규칙 제54조 제4항·제55조 제2항). 세입자는 원칙적으로 이주대책(택지·주택 공급) 대상에서는 빠집니다(시행령 제40조 제5항).

### 땅 일부만 수용됐는데 남은 땅은 어떻게 되나요?

남은 땅(잔여지)의 값이 떨어졌거나 통로·담장 공사가 필요하면 그 손실과 공사비를 보상받을 수 있고, 사업완료일부터 1년이 지나면 청구할 수 없습니다(토지보상법 제73조). 종래 목적대로 쓰기 현저히 곤란하면 사업시행자에게 매수를 청구하고, 협의가 안 되면 사업완료일까지 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다(제74조). 판례는 수용청구를 토지수용위원회에 해야 하며 사업시행자에게 한 매수청구를 수용청구로 볼 수 없다고 했으므로(대법원 2010. 8. 19. 선고 2008두822 판결), 청구 상대와 기한을 정확히 지켜야 합니다. 건물 일부만 들어간 경우도 같은 구조입니다(제75조의2).

### 재개발 현금청산은 일반 수용 보상과 무엇이 다른가요?

근거 법이 도시정비법이고 기한이 따로 정해져 있습니다. 분양신청을 하지 않았거나 철회한 분, 관리처분계획에서 분양 대상에서 빠진 분 등과 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 재개발은 수용재결 신청, 재건축은 매도청구 소송을 해야 합니다(도시정비법 제73조 제1항·제2항). 이 기한은 2018. 2. 9. 이후 처음 관리처분계획인가를 신청한 사업에 적용됩니다(도시정비법 부칙 제18조, 법률 제14567호). 사업시행자가 이 기간을 넘기면 지연일수에 따라 100분의 5~15의 이율로 이자를 지급해야 합니다(제73조 제3항, 시행령 제60조 제2항). 재개발 수용재결 뒤의 이의신청·행정소송 절차와 기한은 토지보상법을 따릅니다(도시정비법 제65조 제1항).

### 분양신청을 했는데 분양계약을 하지 않으면 어떻게 되나요?

정관이나 관리처분계획에서 계약 기간을 정하고 그 안에 계약하지 않으면 현금으로 청산한다고 정했다면 현금청산 대상이 될 수 있습니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결). 도시정비법 제73조 제1항에 적힌 경우가 아니므로 먼저 그 사업의 정관과 관리처분계획을 확인해야 합니다. 조합이 계약 체결 자체를 요구하지 않았다면 계약이 없었다는 사유만으로 현금청산 대상이 되지는 않습니다(대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다13023 판결). 청산금 지급의무는 분양계약 체결기간이 끝난 다음 날 생기고(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결), 현금청산 대상이 되면 조합원 지위를 잃으므로 기간이 끝나기 전에 상의하시는 것이 좋습니다. 위 판결들은 옛 도시정비법 사건입니다. 현행법의 협의·재결 기한과 청산금 평가 기준일을 이 경우에 어떻게 적용할지는 사업 일정과 최근 판결을 함께 보고 따져야 합니다.

### 조합 총회 결의나 인가에 문제가 있으면 어떤 소송을 내나요?

무엇을 어느 단계에서 다투는지에 따라 다릅니다. 조합설립 동의나 결의에 문제가 있으면 조합설립인가 처분의 취소나 무효 확인을 구하는 항고소송(행정청의 처분을 다투는 소송)으로 다툽니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결). 관리처분계획안에 대한 총회 결의는 인가·고시 전에는 당사자소송으로, 인가·고시 뒤에는 관리처분계획의 취소나 무효 확인을 구하는 항고소송으로 다툽니다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결). 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 하므로(행정소송법 제20조) 인가·고시 날짜부터 확인해 주세요.

### 얼마나 더 받을 수 있나요?

미리 말씀드릴 수 없습니다. 결과는 토지의 현실 이용상황과 공법상 제한을 어떻게 보았는지, 비교표준지가 적절한지, 조서에서 빠진 물건이 있는지, 영업·농업 손실을 입증할 자료가 있는지 같은 사실관계에 따라 달라집니다. 화담은 감정평가서를 감정평가사와 함께 검토한 뒤, 다툴 만한 쟁점과 그렇지 않은 부분을 나누어 설명드립니다.

### 변호사는 언제부터 함께하는 것이 좋나요?

보상계획 공고 전, 늦어도 열람기간 안이 좋습니다. 조서 이의는 열람기간(14일 이상) 안에, 토지소유자의 감정평가법인 추천은 열람기간 만료일부터 30일 안에 해야 해서 이 시기를 넘기면 바로잡기 어려운 부분이 생깁니다(토지보상법 제15조, 시행령 제28조). 이미 재결서를 받으셨다면 받은 날부터 30일(이의신청)·90일(행정소송) 기한부터 확인하세요.

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## 함께하는 구성원

- [정홍철 대표변호사](https://www.hwadamlaw.com/people/jeong-hongcheol/) — 수용·보상, 건설 · 대한변호사협회 등록 수용 및 보상 전문 · 건설 전문
- [추연종 대표변호사](https://www.hwadamlaw.com/people/chu-yeonjong/) — 수용·보상, 건설·부동산, 형사 · 대한변호사협회 등록 건설 전문 · 형사 전문
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- [송홍섭 감정평가사](https://www.hwadamlaw.com/people/song-hongseop/) — 보상 감정평가 검토
- [홍상기 고문](https://www.hwadamlaw.com/people/hong-sanggi/) — 보상 실무

## 근거 법령

- [토지보상법 제9조(측량·조사 손실 청구 기간)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제9조)
- [토지보상법 제14조(토지조서·물건조서)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제14조)
- [토지보상법 제15조(보상계획 열람·이의)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제15조)
- [토지보상법 제16조(협의)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제16조)
- [토지보상법 제17조(계약의 체결)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제17조)
- [토지보상법 제20조(사업인정)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제20조)
- [토지보상법 제21조(사업인정 전 협의·의견청취)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제21조)
- [토지보상법 제22조(사업인정의 고시)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제22조)
- [토지보상법 제23조(사업인정의 실효)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제23조)
- [토지보상법 제25조(토지등의 보전)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제25조)
- [토지보상법 제28조(재결의 신청)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제28조)
- [토지보상법 제29조(협의 성립의 확인)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제29조)
- [토지보상법 제30조(재결 신청의 청구)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제30조)
- [토지보상법 제31조(열람)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제31조)
- [토지보상법 제34조(재결)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제34조)
- [토지보상법 제35조(재결기간)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제35조)
- [토지보상법 제40조(보상금의 지급 또는 공탁)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제40조)
- [토지보상법 제42조(재결의 실효)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제42조)
- [토지보상법 제43조(토지 또는 물건의 인도)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제43조)
- [토지보상법 제45조(권리의 취득·소멸)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제45조)
- [토지보상법 제63조(현금보상·대토보상·채권보상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제63조)
- [토지보상법 제64조(개인별 보상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제64조)
- [토지보상법 제65조(일괄보상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제65조)
- [토지보상법 제67조(보상액의 가격시점)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제67조)
- [토지보상법 제68조(보상액의 산정)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제68조)
- [토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제70조)
- [토지보상법 제72조(사용하는 토지의 매수청구)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제72조)
- [토지보상법 제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제73조)
- [토지보상법 제74조(잔여지 등의 매수 및 수용 청구)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제74조)
- [토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제75조)
- [토지보상법 제75조의2(잔여 건축물의 손실 보상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제75조의2)
- [토지보상법 제76조(권리의 보상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제76조)
- [토지보상법 제77조(영업·농업·임금 손실 보상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제77조)
- [토지보상법 제78조(이주대책·주거이전비·이사비)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제78조)
- [토지보상법 제78조의2(공장의 이주대책)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제78조의2)
- [토지보상법 제79조(사업지구 밖 손실 보상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제79조)
- [토지보상법 제82조(보상협의회)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제82조)
- [토지보상법 제83조(이의의 신청)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제83조)
- [토지보상법 제84조(이의신청에 대한 재결)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제84조)
- [토지보상법 제85조(행정소송의 제기)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제85조)
- [토지보상법 제86조(이의재결의 효력)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제86조)
- [토지보상법 제88조(처분효력의 부정지)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제88조)
- [토지보상법 제91조(환매권)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제91조)
- [토지보상법 제92조(환매권의 통지)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률/제92조)
- [토지보상법 시행령 제8조(협의의 절차·협의기간)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행령/제8조)
- [토지보상법 시행령 제14조(재결 신청의 청구)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행령/제14조)
- [토지보상법 시행령 제28조(감정평가법인등 추천)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행령/제28조)
- [토지보상법 시행령 제40조(이주대책의 수립·실시)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행령/제40조)
- [토지보상법 시행령 제41조(이주정착금의 지급)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행령/제41조)
- [토지보상법 시행령 제41조의3(공장 이주대책 계획)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행령/제41조의3)
- [토지보상법 시행령 제44조의2(의무적 보상협의회)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행령/제44조의2)
- [토지보상법 시행규칙 제16조(보상평가의 의뢰·산술평균)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제16조)
- [토지보상법 시행규칙 제22조(취득하는 토지의 평가·표준지)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제22조)
- [토지보상법 시행규칙 제24조(무허가건축물 부지·불법형질변경 토지)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제24조)
- [토지보상법 시행규칙 제32조(잔여지의 손실 평가)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제32조)
- [토지보상법 시행규칙 제45조(영업손실 보상 대상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제45조)
- [토지보상법 시행규칙 제46조(영업 폐업 손실)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제46조)
- [토지보상법 시행규칙 제47조(영업 휴업 손실)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제47조)
- [토지보상법 시행규칙 제48조(농업 손실 보상)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제48조)
- [토지보상법 시행규칙 제53조(이주정착금)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제53조)
- [토지보상법 시행규칙 제54조(주거이전비)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제54조)
- [토지보상법 시행규칙 제55조(동산 이전비·이사비)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제55조)
- [토지보상법 시행규칙 제56조(이농비·이어비)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제56조)
- [토지보상법 시행규칙 제59조~제65조(사업지구 밖 손실)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙/제59조)
- [토지보상법 시행규칙 부칙(건설교통부령 제344호, 2002. 12. 31.) 제5조(1989. 1. 24. 당시 무허가건축물)](https://www.law.go.kr/법령/공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙)
- [소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(연 100분의 12)](https://www.law.go.kr/법령/소송촉진등에관한특례법제3조제1항본문의법정이율에관한규정)
- [도시정비법 제63조(토지 등의 수용 또는 사용)](https://www.law.go.kr/법령/도시및주거환경정비법/제63조)
- [도시정비법 제64조(재건축사업에서의 매도청구)](https://www.law.go.kr/법령/도시및주거환경정비법/제64조)
- [도시정비법 제65조(토지보상법의 준용)](https://www.law.go.kr/법령/도시및주거환경정비법/제65조)
- [도시정비법 제72조(분양공고 및 분양신청)](https://www.law.go.kr/법령/도시및주거환경정비법/제72조)
- [도시정비법 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)](https://www.law.go.kr/법령/도시및주거환경정비법/제73조)
- [도시정비법 부칙(법률 제14567호, 2017. 2. 8.) 제16조(매도청구 적용례)·제18조(현금청산 적용례)](https://www.law.go.kr/법령/도시및주거환경정비법)
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- [대법원 1982. 11. 9. 선고 82누197 전원합의체 판결(이의유보 없는 공탁금 수령)](https://www.law.go.kr/판례/(82누197))
- [대법원 2009. 11. 12. 선고 2006두15462 판결(묵시적 이의유보)](https://www.law.go.kr/판례/(2006두15462))
- [대법원 2010. 8. 19. 선고 2008두822 판결(잔여지 수용청구의 상대방)](https://www.law.go.kr/판례/(2008두822))
- [도시정비법 제35조(조합설립인가 등)](https://www.law.go.kr/법령/도시및주거환경정비법/제35조)
- [도시정비법 제43조(조합임원 등의 결격사유 및 해임)](https://www.law.go.kr/법령/도시및주거환경정비법/제43조)
- [도시정비법 제45조(총회의 의결)](https://www.law.go.kr/법령/도시및주거환경정비법/제45조)
- [행정소송법 제20조(제소기간)](https://www.law.go.kr/법령/행정소송법/제20조)
- [대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결(분양계약 미체결 조합원의 현금청산)](https://www.law.go.kr/판례/(2008다91364))
- [대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결(분양계약 미체결자 청산금 지급의무 발생 시기)](https://www.law.go.kr/판례/(2011두17936))
- [대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다13023 판결(분양계약 체결 요구가 없는 경우)](https://www.law.go.kr/판례/(2013다13023))
- [대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결(조합설립인가의 성질)](https://www.law.go.kr/판례/(2008다60568))
- [대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결(관리처분계획 총회 결의를 다투는 소송)](https://www.law.go.kr/판례/(2007다2428))
- [대법원 2009. 11. 2.자 2009마596 결정(사업시행계획의 처분성·집행정지)](https://www.law.go.kr/판례/(2009마596))

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