# 하자소송에서 왜 세대마다 채권양도를 받나요?

원문: https://www.hwadamlaw.com/insights/why-claim-assignment/ · 최종 수정 2026-01-13

**하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 법이 각 구분소유자(세대 소유자)에게 준 권리이기 때문입니다(집합건물법 제9조). 입주자대표회의는 하자보수와 하자보수보증금은 청구할 수 있지만 손해배상청구권은 갖지 않으므로, 단지를 대표해 한 번에 소송하려면 세대마다 그 채권을 넘겨받아야 합니다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결).**
**반면 하자보수보증금은 사업주체가 하자보수를 하지 않을 때 입주자대표회의가 보증서 발급기관에 직접 청구하므로 채권양도가 필요 없습니다(공동주택관리법 시행령 제44조 제1항).**

## 손해배상청구권은 누구의 것인가요?

집합건물법은 분양자와 시공자가 '구분소유자에 대하여' 담보책임을 진다고 정합니다(제9조 제1항). 그래서 하자 때문에 생긴 손해배상청구권은 구분소유자 각자에게 있습니다.
집이 팔렸다면, 판 사람이 권리를 남겨 두었다는 등 특별한 사정이 없는 한 지금의 소유자에게 있습니다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결). 채권양도 동의도 현재 소유자에게서 받습니다.

## 입주자대표회의는 무엇을 할 수 있나요?

공동주택관리법은 입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단에 하자보수 청구권을 줍니다(제37조 제1항). 공용부분 보수는 입주자대표회의 등이, 세대 안 보수는 입주자가 청구합니다(시행령 제38조 제2항). 그러나 손해배상청구권을 입주자대표회의에 주는 규정은 없고, 대법원도 옛 주택법 아래에서 입주자대표회의는 하자보수와 하자보수보증금은 청구할 수 있지만 손해배상청구권은 갖지 않는다고 판단했습니다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결, 대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결).
오피스텔·지식산업센터처럼 관리단이 나서는 건물도 같은 이유로 구분소유자에게서 채권을 양도받습니다.

## 하자보수보증금 청구와 무엇이 다른가요?

두 청구는 상대방도, 청구하는 사람도 다릅니다. 보증금은 예치된 범위 안에서만 받을 수 있고(시행령 제42조) 하자보수 용도로만 써야 하므로(법 제38조 제2항), 두 청구를 함께 진행하는 경우가 많습니다. 다만 같은 하자로 두 번 받을 수는 없어, 한쪽에서 보수비 상당액을 받으면 겹치는 범위에서 다른 쪽 청구는 줄어듭니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결).

| 구분 | 하자보수보증금 청구 | 손해배상 청구 |
|---|---|---|
| 상대방 | 보증서 발급기관(주택도시보증공사·건설 관련 공제조합 등) | 분양자(사업주체), 경우에 따라 시공자 |
| 청구하는 사람 | 입주자대표회의(의무관리대상이 아닌 공동주택은 관리단) | 구분소유자 또는 채권을 넘겨받은 입주자대표회의·관리단 |
| 채권양도 | 필요 없음 | 필요함 |
| 근거 | 공동주택관리법 제38조, 시행령 제41조~제44조 | 집합건물법 제9조, 공동주택관리법 제37조 제2항 |

## 동의율은 왜 중요한가요?

채권양도는 세대마다 따로 맺는 계약이라 법이 정한 최소 동의율은 없습니다. 대신 양도하지 않은 세대의 손해배상청구권은 그 세대에 남아 입주자대표회의의 소송에 들어가지 않습니다. 동의율이 소송이 다룰 수 있는 범위와 바로 이어지는 이유입니다.
양도 사실은 양도인인 세대가 분양자에게 통지하거나 분양자가 승낙해야 분양자에게 주장할 수 있습니다(민법 제450조). 또 대법원은 채권양도 통지만으로는 담보책임기간을 지킨 것으로 보지 않습니다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결). 기간 만료 전에 양도와 소송 제기를 함께 계획해야 합니다.

## 화담은 동의를 어떻게 받나요?

세대별 안내문과 단지 게시로 알리고, 휴대폰 전자서명 같은 온라인 접수와 단지 현장 접수처를 함께 운영합니다. 채권양도 동의율은 단지·동별로 나눠 입주자대표회의와 공유합니다.

## 한눈에 보기

- 하자 손해배상청구권은 입주자대표회의가 아니라 각 구분소유자에게 있습니다.
- 단지가 함께 손해배상 소송을 하려면 세대별 채권양도가 필요합니다.
- 하자보수보증금 청구는 입주자대표회의가 직접 하므로 양도가 필요 없습니다.
- 양도하지 않은 세대의 몫은 소송에 들어가지 않고, 양도 통지만으로는 기간을 지킨 것이 아닙니다.

## 근거 법령

- [집합건물법 제9조(담보책임)](https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률/제9조)
- [공동주택관리법 제37조(하자보수 등)](https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제37조)
- [공동주택관리법 제38조(하자보수보증금의 예치 및 사용)](https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제38조)
- [공동주택관리법 시행령 제38조(하자보수 절차)](https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령/제38조)
- [공동주택관리법 시행령 제42조(하자보수보증금의 범위)](https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령/제42조)
- [공동주택관리법 시행령 제44조(하자보수보증금의 청구 및 관리)](https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령/제44조)
- [민법 제450조(지명채권양도의 대항요건)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제450조)
- [대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결](https://www.law.go.kr/판례/(2008다88368))
- [대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결](https://www.law.go.kr/판례/(2009다23160))
- [대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결](https://www.law.go.kr/판례/(2001다47733))
- [대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결](https://www.law.go.kr/판례/(2010다28840))

검토 변호사: [박영준 변호사](https://www.hwadamlaw.com/people/park-youngjun/) — 주요 취급 아파트 하자, 집합건물·관리단 · 최종 수정 2026-01-13 · 이 글은 일반적인 법률 정보입니다. 개별 사건의 결과는 사실관계에 따라 달라집니다.

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