# 공사대금을 받지 못했습니다. 무엇부터 해야 하나요?

원문: https://www.hwadamlaw.com/insights/unpaid-construction-payment/ · 최종 수정 2026-03-24

**먼저 계약서·변경 지시·기성 자료를 모아 받을 대금의 근거를 정리하고, 소멸시효부터 확인해야 합니다. 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(민법 제163조 제3호).**
**그다음 내용증명으로 청구하고, 상대방 재산이 빠져나갈 염려가 있으면 가압류를 신청합니다. 내용증명 같은 재판 밖 청구는 6개월 안에 소송이나 가압류 등으로 이어가지 않으면 시효가 중단되지 않습니다(중단되면 그때까지 흐른 기간이 없어지고 처음부터 다시 셉니다, 민법 제174조·제178조).**

## 무엇부터 모아야 하나요?

말로 지시받은 추가공사는 다툼이 생기기 쉬우므로, 누가 언제 무엇을 지시했는지 드러나는 기록을 따로 챙깁니다.

- 계약서·견적서·공사내역서: 약정한 공사 범위와 대금
- 설계변경·추가공사 지시 기록: 문자·메신저·회의록·작업지시서
- 기성 확인서·공사일보·현장 사진: 어디까지 시공했는지
- 세금계산서·입금 내역: 이미 받은 돈과 남은 돈

## 소멸시효는 언제부터 세고, 어떻게 중단하나요?

시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행합니다(민법 제166조). 지급일을 정했다면 그날부터, 정하지 않았다면 보통 완성된 목적물을 인도할 때부터 셉니다(제665조).
소송 같은 재판상 청구, 가압류·압류, 상대방의 채무 승인이 있으면 시효가 중단됩니다(제168조). 판결로 확정된 채권의 시효는 10년이 됩니다(제165조).

## 내용증명에는 무엇을 적나요?

내용증명(어떤 내용을 언제 보냈는지 우체국이 증명하는 우편)에는 계약일·공사 내용·남은 대금·지급 기한을 적고, 기한까지 지급하지 않으면 법적 절차를 밟겠다는 뜻을 밝힙니다. 내용증명만으로는 시효가 중단되지 않고, 6개월 안에 소송·가압류 등으로 이어가야 중단됩니다(민법 제174조). 상대방이 채무를 인정하는 답을 보내면 승인으로 시효가 중단될 수 있으니 답장도 보관합니다(제168조).

## 가압류는 언제 하나요?

가압류(판결 전에 상대방 재산을 처분하지 못하게 묶어 두는 절차)는 지금 묶어 두지 않으면 판결을 받아도 집행하기 어려울 염려가 있을 때 신청합니다(민사집행법 제276조·제277조). 법원은 담보 제공을 명할 수 있고(제280조), 상대방이 신청하면 정해진 기간 안에 본안 소송을 내야 합니다(제287조).

## 유치권은 언제 쓸 수 있고, 한계는 무엇인가요?

유치권(대금을 받을 때까지 물건을 넘겨주지 않을 권리)은 남의 물건을 점유하고, 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제기가 왔을 때 성립합니다(민법 제320조). 다만 아래와 같은 한계가 있어 다른 담보 수단도 함께 봅니다.

- 점유를 잃으면 소멸하고(제328조), 불법으로 시작한 점유에는 인정되지 않습니다(제320조 제2항).
- 수급인이 자기 재료와 노력으로 지어 수급인 소유가 된 독립 건물에는 성립하지 않습니다(대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116 판결).
- 공사가 중단되어 독립한 건물이 되지 못한 정착물이나 그 토지에는 주장할 수 없습니다(대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정).
- 경매로 압류된 뒤 점유를 넘겨받았다면 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결).
- 유치권을 행사해도 소멸시효는 계속 진행합니다(제326조).
- 다른 담보 수단: 부동산 공사의 수급인은 공사대금을 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있습니다(제666조).

## 하도급대금을 발주자에게서 직접 받을 수 있나요?

하도급법이 적용되는 거래에서 다음 사유가 있으면 가능합니다. 원사업자가 하도급대금을 2회분 이상 지급하지 않았거나, 지급정지·파산 등으로 지급할 수 없게 되었거나, 지급보증을 하지 않은 경우 수급사업자가 요청하면 발주자는 시공한 부분의 대금을 직접 지급해야 합니다. 세 당사자가 직접 지급에 합의한 경우도 같습니다(하도급법 제14조 제1항). 발주자가 원사업자에게 이미 지급한 돈은 빠집니다(같은 조 제4항). 다만 원사업자가 수급사업자의 임금·자재대금 지급 지체를 증명해 중지를 요청하면 직접 지급하지 않습니다(같은 조 제3항). 건설산업기본법에도 비슷한 규정이 있습니다(제35조).
원사업자에게서 하도급대금 지급보증서를 받았다면 보증기관에 청구하는 방법도 함께 검토합니다(하도급법 제13조의2).

## 한눈에 보기

- 공사대금 채권의 소멸시효는 3년입니다.
- 내용증명 뒤 6개월 안에 소송·가압류로 이어가야 시효가 중단됩니다.
- 유치권은 점유가 계속되어야 하고, 행사 중에도 시효는 진행합니다.
- 하도급법 요건을 갖추면 발주자에게 직접 지급을 요청할 수 있습니다.

## 근거 법령

- [민법 제163조(3년의 단기소멸시효)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제163조)
- [민법 제165조(판결 등에 의하여 확정된 채권의 소멸시효)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제165조)
- [민법 제166조(소멸시효의 기산점)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제166조)
- [민법 제168조(소멸시효의 중단사유)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제168조)
- [민법 제174조(재판 밖 청구와 시효중단)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제174조)
- [민법 제178조(중단 후의 시효진행)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제178조)
- [민법 제320조(유치권의 내용)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제320조)
- [민법 제326조(피담보채권의 소멸시효)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제326조)
- [민법 제328조(점유상실과 유치권소멸)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제328조)
- [민법 제665조(보수의 지급시기)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제665조)
- [민법 제666조(수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제666조)
- [민사집행법 제276조·제277조(가압류의 목적·보전의 필요)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제276조)
- [민사집행법 제280조(가압류명령)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제280조)
- [민사집행법 제287조(본안의 제소명령)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제287조)
- [하도급법 제13조의2(건설하도급 계약이행 및 대금지급 보증)](https://www.law.go.kr/법령/하도급거래공정화에관한법률/제13조의2)
- [하도급법 제14조(하도급대금의 직접 지급)](https://www.law.go.kr/법령/하도급거래공정화에관한법률/제14조)
- [건설산업기본법 제35조(하도급대금의 직접 지급)](https://www.law.go.kr/법령/건설산업기본법/제35조)
- [대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116 판결](https://www.law.go.kr/판례/(91다14116))
- [대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정](https://www.law.go.kr/판례/(2007마98))
- [대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결](https://www.law.go.kr/판례/(2005다22688))

검토 변호사: [이대규 변호사](https://www.hwadamlaw.com/people/lee-daegyu/) — 주요 취급 건설, 조세 · 최종 수정 2026-03-24 · 이 글은 일반적인 법률 정보입니다. 개별 사건의 결과는 사실관계에 따라 달라집니다.

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