# 자주 묻는 질문

원문: https://www.hwadamlaw.com/faq/ · 최종 수정 2026-11-06

### 보상금은 누가 어떻게 정하나요?

보통 감정평가법인 2~3곳이 평가한 금액의 산술평균으로 정합니다. 사업시행자가 고른 곳에 더해 시·도지사와 토지소유자가 1곳씩 추천할 수 있어, 둘 다 추천하면 3곳, 어느 한쪽이라도 추천하지 않으면 2곳이 평가합니다(토지보상법 제68조, 시행규칙 제16조 제6항). 토지는 공시지가를 기준으로 이용계획·지가변동률·위치·이용상황 등을 고려하되, 그 사업 때문에 오르내린 가격은 빼고 계산합니다(제67조 제2항·제70조). 기준 시점은 협의면 협의 성립 당시, 재결이면 재결 당시입니다(제67조 제1항).

### 협의 보상금에 동의하지 않으면 어떻게 되나요?

사업인정을 받았거나 다른 법률로 사업인정을 받은 것으로 보는 사업이라면, 계약하지 않을 때 수용재결 단계로 넘어가고 보상금은 토지수용위원회가 새 감정평가를 거쳐 정합니다. 사업인정 뒤라면 협의기간이 지난 다음 사업시행자에게 서면으로 재결 신청을 청구할 수 있고, 사업시행자는 청구받은 날부터 60일 안에 재결을 신청해야 합니다(토지보상법 제30조). 재결 금액이 협의 금액과 어떻게 달라질지는 미리 알 수 없으므로, 협의 감정평가서를 먼저 검토한 뒤 결정하시길 권합니다.

### 감정평가법인을 토지소유자가 추천할 수 있나요?

네, 감정평가법인 1곳을 추천할 수 있습니다. 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내에 해야 하고, 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수의 과반수 동의가 필요합니다(토지보상법 제68조 제2항, 시행령 제28조 제2항·제4항). 한 사람은 한 곳에만 동의할 수 있습니다. 기간이 짧으므로 열람 공고가 나기 전부터 동의서를 준비해 두는 것이 좋습니다.

### 수용재결에 불복하려면 언제까지 무엇을 해야 하나요?

재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 하거나, 90일 이내에 곧바로 행정소송을 낼 수 있습니다(토지보상법 제83조 제3항·제85조 제1항). 이의신청은 중앙토지수용위원회에 하고, 지방토지수용위원회의 재결이면 그 위원회를 거쳐 냅니다. 기한은 재결서를 받은 날부터 세므로 우편 봉투와 송달 날짜를 꼭 보관하세요. 2018년 12월 법 개정 전 자료에는 소송 기간이 60일로 적힌 곳이 있지만 현행 기간은 90일입니다.

### 이의재결 뒤에도 소송을 할 수 있나요? 기한은요?

네, 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 낼 수 있습니다(토지보상법 제85조 제1항). 보상금을 다투는 소송은 토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 피고로 합니다(제85조 제2항). 이 기간이 지나면 이의재결은 확정판결과 같은 효력을 가져 더 다툴 수 없습니다(제86조 제1항). 개정 전 자료의 ‘30일’은 현행 기준이 아닙니다.

### 재결 보상금을 받으면 더 이상 다툴 수 없나요?

재결로 정해진 보상금·공탁금은 받을 때 이의를 남겨 두면 계속 다툴 수 있습니다. 판례는 아무런 이의를 남기지 않고 공탁금을 받으면 재결에 승복한 것으로 보고, 이의신청이나 소송이 진행 중이라는 사실만으로는 이의를 남긴 것으로 볼 수 없다고 했습니다(대법원 1982. 11. 9. 선고 82누197 전원합의체 판결). 그러니 받을 때 공탁소나 사업시행자에게 ‘이의를 유보하고 수령한다’는 뜻을 서면으로 남기는 것이 안전합니다. 소송 중이던 사정 등을 근거로 묵시적인 이의유보를 인정한 판례도 있지만(대법원 2009. 11. 12. 선고 2006두15462 판결) 사정에 따라 판단이 갈리므로 기대지 않는 편이 좋습니다. 이의신청이나 소송을 해도 수용과 사업은 멈추지 않습니다(토지보상법 제88조). 협의 계약을 맺고 받은 보상금은 계약이 성립한 것이어서 이와 다르고, 뒤에 금액을 다투기 어렵습니다(토지보상법 제17조).

### 가게를 하고 있는데 영업보상을 받을 수 있나요?

사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 시설과 인력을 갖추고 계속 영업해 왔다면 대상이 됩니다(토지보상법 시행규칙 제45조). 허가가 필요한 업종은 그 전에 허가를 받아 그대로 영업하고 있어야 합니다. 가게를 옮기는 경우에는 휴업기간(원칙 4개월)의 영업이익과 이전 비용 등을, 같은 시·군·구나 인접 시·군·구로 옮겨서는 영업할 수 없는 경우 등에는 폐업으로 보아 2년간의 영업이익 등을 보상합니다(시행규칙 제46조·제47조). 매출 신고 자료가 평가를 좌우하므로 증빙을 미리 모아 두세요.

### 세입자도 주거이전비와 이사비를 받나요?

받을 수 있습니다. 사업인정고시일 등(또는 관계 법령에 따른 고시 등) 당시 그 사업지구 안에서 3개월 이상 거주한 세입자는 가구원 수에 따라 4개월분 주거이전비를 받으며, 무허가건축물 세입자는 1년 이상 거주해야 합니다(토지보상법 시행규칙 제54조 제2항). 주거이전비는 공식 통계의 가구원수별 도시근로자가구 월평균 가계지출비로 계산하고, 이사비는 별도 기준표에 따라 지급됩니다(시행규칙 제54조 제4항·제55조 제2항). 세입자는 원칙적으로 이주대책(택지·주택 공급) 대상에서는 빠집니다(시행령 제40조 제5항).

### 땅 일부만 수용됐는데 남은 땅은 어떻게 되나요?

남은 땅(잔여지)의 값이 떨어졌거나 통로·담장 공사가 필요하면 그 손실과 공사비를 보상받을 수 있고, 사업완료일부터 1년이 지나면 청구할 수 없습니다(토지보상법 제73조). 종래 목적대로 쓰기 현저히 곤란하면 사업시행자에게 매수를 청구하고, 협의가 안 되면 사업완료일까지 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다(제74조). 판례는 수용청구를 토지수용위원회에 해야 하며 사업시행자에게 한 매수청구를 수용청구로 볼 수 없다고 했으므로(대법원 2010. 8. 19. 선고 2008두822 판결), 청구 상대와 기한을 정확히 지켜야 합니다. 건물 일부만 들어간 경우도 같은 구조입니다(제75조의2).

### 재개발 현금청산은 일반 수용 보상과 무엇이 다른가요?

근거 법이 도시정비법이고 기한이 따로 정해져 있습니다. 분양신청을 하지 않았거나 철회한 분, 관리처분계획에서 분양 대상에서 빠진 분 등과 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 재개발은 수용재결 신청, 재건축은 매도청구 소송을 해야 합니다(도시정비법 제73조 제1항·제2항). 이 기한은 2018. 2. 9. 이후 처음 관리처분계획인가를 신청한 사업에 적용됩니다(도시정비법 부칙 제18조, 법률 제14567호). 사업시행자가 이 기간을 넘기면 지연일수에 따라 100분의 5~15의 이율로 이자를 지급해야 합니다(제73조 제3항, 시행령 제60조 제2항). 재개발 수용재결 뒤의 이의신청·행정소송 절차와 기한은 토지보상법을 따릅니다(도시정비법 제65조 제1항).

### 분양신청을 했는데 분양계약을 하지 않으면 어떻게 되나요?

정관이나 관리처분계획에서 계약 기간을 정하고 그 안에 계약하지 않으면 현금으로 청산한다고 정했다면 현금청산 대상이 될 수 있습니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결). 도시정비법 제73조 제1항에 적힌 경우가 아니므로 먼저 그 사업의 정관과 관리처분계획을 확인해야 합니다. 조합이 계약 체결 자체를 요구하지 않았다면 계약이 없었다는 사유만으로 현금청산 대상이 되지는 않습니다(대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다13023 판결). 청산금 지급의무는 분양계약 체결기간이 끝난 다음 날 생기고(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결), 현금청산 대상이 되면 조합원 지위를 잃으므로 기간이 끝나기 전에 상의하시는 것이 좋습니다. 위 판결들은 옛 도시정비법 사건입니다. 현행법의 협의·재결 기한과 청산금 평가 기준일을 이 경우에 어떻게 적용할지는 사업 일정과 최근 판결을 함께 보고 따져야 합니다.

### 조합 총회 결의나 인가에 문제가 있으면 어떤 소송을 내나요?

무엇을 어느 단계에서 다투는지에 따라 다릅니다. 조합설립 동의나 결의에 문제가 있으면 조합설립인가 처분의 취소나 무효 확인을 구하는 항고소송(행정청의 처분을 다투는 소송)으로 다툽니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결). 관리처분계획안에 대한 총회 결의는 인가·고시 전에는 당사자소송으로, 인가·고시 뒤에는 관리처분계획의 취소나 무효 확인을 구하는 항고소송으로 다툽니다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결). 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 하므로(행정소송법 제20조) 인가·고시 날짜부터 확인해 주세요.

### 얼마나 더 받을 수 있나요?

미리 말씀드릴 수 없습니다. 결과는 토지의 현실 이용상황과 공법상 제한을 어떻게 보았는지, 비교표준지가 적절한지, 조서에서 빠진 물건이 있는지, 영업·농업 손실을 입증할 자료가 있는지 같은 사실관계에 따라 달라집니다. 화담은 감정평가서를 감정평가사와 함께 검토한 뒤, 다툴 만한 쟁점과 그렇지 않은 부분을 나누어 설명드립니다.

### 변호사는 언제부터 함께하는 것이 좋나요?

보상계획 공고 전, 늦어도 열람기간 안이 좋습니다. 조서 이의는 열람기간(14일 이상) 안에, 토지소유자의 감정평가법인 추천은 열람기간 만료일부터 30일 안에 해야 해서 이 시기를 넘기면 바로잡기 어려운 부분이 생깁니다(토지보상법 제15조, 시행령 제28조). 이미 재결서를 받으셨다면 받은 날부터 30일(이의신청)·90일(행정소송) 기한부터 확인하세요.

### 하자담보책임기간은 얼마인가요?

공사 종류에 따라 2년·3년·5년·10년입니다. 마감공사는 2년, 급·배수·난방·전기·소방 설비와 창호·조경·홈네트워크 같은 공사는 3년, 대지조성·철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수공사는 5년, 주요구조부와 지반공사는 10년입니다(공동주택관리법 시행령 제36조·별표 4, 집합건물법 제9조의2·같은 법 시행령 제5조). 공용부분은 사용검사일(사용승인일), 세대 내부는 인도일부터 셉니다. 주요구조부·지반공사를 뺀 하자 가운데 기간을 세기 시작하는 날 전에 이미 있던 하자(미시공·변경시공 등)는 집합건물법에서 따로 5년으로 정하고, 주요구조부·지반공사 하자는 그 전부터 있던 것이어도 10년입니다.

### 사전점검은 언제 하고, 무엇을 할 수 있나요?

주택법에 따라 짓는 아파트라면 입주지정기간이 시작되기 45일 전까지, 사용검사(공사를 마친 주택을 시장·군수·구청장이 확인하는 절차) 전에 2일 이상 열립니다(주택법 제48조의2, 같은 법 시행규칙 제20조의2). 법률 용어로는 ‘사전방문’이라 하며, 입주예정자가 집을 미리 둘러보고 도배·창호·바닥·배관·전기 같은 공사 상태를 점검해 찾은 하자의 보수를 요청할 수 있습니다. 사업주체(아파트를 짓고 분양한 회사)는 사전방문이 끝난 날부터 7일 이내에 조치계획을 사용검사권자(시장·군수·구청장)에게 내고 입주예정자에게 알려야 합니다(주택법 시행령 제53조의2 제3항). 누수·누전·가스 누출처럼 사용검사권자가 중대한 하자로 인정한 것은 특별한 사유가 없으면 사용검사 전까지 고쳐야 합니다(주택법 제48조의2 제3항, 같은 법 시행령 제53조의2 제4항). 사전점검 기록은 입주 뒤 하자보수 청구의 출발점이 되니 사진과 함께 남겨 두세요.

### 사후점검은 언제 하나요? 입주 2년이 지나면 끝인가요?

입주 뒤 공사 종류별 담보책임기간(2·3·5·10년)이 끝나기 전에 맞춰 연차별로 합니다. 누수·결로·균열·난방 불량처럼 입주 초기에는 보이지 않다가 생활하면서 드러나는 하자를 다시 살피는 점검입니다. 기간이 공사 종류마다 달라 한꺼번에 끝나지 않으므로, 2년짜리 마감공사 기간이 지났더라도 5년인 방수·철근콘크리트 하자나 10년인 주요구조부 하자는 청구할 기간이 남아 있을 수 있습니다(공동주택관리법 시행령 제36조·별표 4). 찾은 하자는 기간 안에 서면으로 청구해 두어야 하고, 청구를 받은 사업주체(아파트를 짓고 분양한 회사)는 15일 이내에 보수하거나 보수 기간을 적은 하자보수계획을 서면으로 알려야 합니다(같은 영 제38조 제3항).

### 모바일 하자접수 대행은 무엇인가요?

입주민이 직접 하자보수를 신청하기 어려울 때, 하자 사진 촬영·항목 분류·접수 서류 작성·시공사 쪽 전달을 대신 맡아 앱이나 웹으로 접수하고 관리하는 일입니다. 하자보수 청구를 받은 사업주체(아파트를 짓고 분양한 회사)는 15일 이내에 보수하거나 하자보수계획을 서면으로 알려야 하므로(공동주택관리법 시행령 제38조 제3항), 언제 무엇을 접수했는지 기록이 남는 것이 중요합니다. 화담에 맡기실 경우 어느 범위까지 대신할지는 단지 사정에 맞춰 상담 때 정합니다. 채권양도 동의서를 휴대폰으로 전자서명하는 절차와는 별개입니다.

### 하자진단은 꼭 해야 하나요? 세대 점검에는 몇 분이 와서 얼마나 걸리나요?

하자소송에서 다툴 수 있는 것은 찾아내 주장한 하자뿐이어서, 진단이 출발점입니다. 보수비는 법원이 지정한 감정인이 조사해 감정하지만, 무엇을 조사할지는 청구하는 쪽이 하자 목록으로 먼저 내놓아야 합니다. 화담은 변호사와 진단팀이 함께 공용부분과 세대를 조사하고, 설계도서와 다르게 지은 부분까지 찾아 감정 항목으로 옮깁니다. 세대 점검에는 보통 2~3명이 방문하고 30평대 한 세대 기준 대략 1~2시간이 걸리며, 세대 크기·점검 범위와 단지 세대수에 따라 전체 일정이 달라집니다. 공동주택관리법 제48조의 ‘하자진단’(사업주체가 청구에 이의가 있을 때 협의해 안전진단기관에 맡기는 절차)과는 별개의 조사입니다.

### 입주자대표회의가 소송하려면 왜 채권양도가 필요한가요?

하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 각 구분소유자에게 있기 때문입니다(집합건물법 제9조). 대법원도 입주자대표회의가 가진 권리는 사업주체에게 하자보수 이행을 청구할 권리이고, 손해배상청구권은 구분소유자에게 있다고 보았습니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결). 그래서 구분소유자들이 손해배상청구권을 입주자대표회의에 넘겨주고(채권양도), 입주자대표회의가 이를 모아 한 번에 청구합니다. 넘겨받은 세대 몫만 청구할 수 있어, 동의한 세대가 많을수록 청구할 수 있는 범위가 넓어집니다.

### 채권양도는 어떻게 하나요? 관리사무소에 꼭 가야 하나요?

관리사무소에 가지 않아도 됩니다. 현재 집 소유자가 휴대폰으로 채권양도 동의서에 전자서명할 수 있습니다. 공동명의 세대는 소유자 모두가 서명해야 세대 몫 전체가 넘어옵니다. 최근에 집을 산 세대도 원칙적으로 참여할 수 있지만, 매매 때 전 소유자가 하자 권리를 남겨 두기로 했다면 달라질 수 있습니다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결). 동의 현황은 동별로 집계해 입주자대표회의와 공유합니다.

### 하자보수보증금 청구와 손해배상 소송은 무엇이 다른가요?

하자보수보증금은 사업주체가 하자보수를 위해 현금으로 맡기거나 보증기관(주택도시보증공사, 건설 관련 공제조합, 보증보험회사 등) 보증에 들어 둔 것으로, 사업주체가 보수하지 않으면 입주자대표회의가 보증기관에 청구합니다(공동주택관리법 제38조, 시행령 제41조·제44조). 손해배상은 구분소유자의 권리를 채권양도로 넘겨받아 분양자를 상대로 청구합니다(집합건물법 제9조). 두 청구는 근거와 상대방이 다른 별개의 권리여서 함께 진행하는 경우가 많습니다. 다만 같은 하자로 두 번 받을 수는 없어, 한쪽에서 보수비 상당액을 받으면 겹치는 범위에서 다른 쪽 청구는 줄어듭니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결). 보증금은 사용검사일부터 2·3·5·10년이 지날 때마다 정해진 비율을 사업주체에 돌려주게 돼 있어 청구 시기도 함께 따져야 합니다(시행령 제45조).

### 시공사가 보수해 준다며 합의서나 확인서에 서명하라는데 괜찮을까요?

서명 전에 문구부터 검토하셔야 합니다. 보수완료 확인서나 합의서는 문구에 따라 해당 하자나 그 기간의 책임이 끝났다는 증거로 쓰이거나 더 청구하지 않겠다는 약속으로 다퉈질 수 있고, 합의(화해)는 나중에 착오를 이유로 취소하기도 어렵습니다(민법 제733조). 공용부분 담보책임 종료확인서는 기간이 끝나기 전에는 작성할 수 없고, 입주자에게 알리고 20일 이상 게시해 의견을 들은 뒤 입주자대표회의 의결을 거쳐야 합니다(공동주택관리법 시행령 제39조). 합의를 믿고 기다리는 사이 담보책임기간이 지나지 않도록 기한도 함께 챙겨야 합니다.

### 하자소송 비용은 어떻게 정해지나요?

단지 규모, 하자의 종류와 범위, 청구 범위, 건물 종류(아파트·오피스텔·상가 등)에 따라 달라 단지마다 따로 정합니다. 비용은 위임계약에 따른 변호사 보수, 법원에 내는 비용(인지대·송달료·감정료), 하자 조사(진단) 비용으로 나뉘고, 변호사 보수를 정하는 방식은 계약 전에 서면으로 설명드린 뒤 입주자대표회의 의결 등 관리규약이 정한 절차를 거쳐 확정합니다. 법원 감정료는 감정을 신청한 쪽이 먼저 냅니다(민사소송법 제116조, 민사소송규칙 제19조 제1항 제3호). 먼저 낸 소송비용은 판결에서 정한 부담 비율에 따라 소송비용액 확정 절차로 상대방에게서 돌려받을 수 있는 부분이 있고, 변호사 보수는 대법원규칙이 정한 범위 안에서만 소송비용으로 인정됩니다(민사소송법 제98조·제109조·제110조). 아파트 하자소송은 보통 채권양도를 받은 입주자대표회의가 여러 세대 몫을 한 소송으로 청구해 감정과 재판을 한 번에 진행하며, 여러 당사자가 함께 소송하는 공동소송이라면 소송비용은 원칙적으로 똑같이 나눠 부담합니다(민사소송법 제102조).

### 법원 감정인은 입주민이 원하는 사람으로 정할 수 있나요?

아닙니다. 감정인은 법원이 지정합니다(민사소송법 제335조). 입주민 쪽은 감정할 하자 항목을 정리해 감정을 신청하고, 감정인 지정에 의견을 내며, 성실한 감정을 기대하기 어려운 사정이 있으면 기피를 신청할 수 있습니다(같은 법 제336조). 화담은 현장감정에 입회해 진단한 하자가 빠짐없이 조사되게 하고, 감정서가 나오면 항목마다 검토해 보완을 신청합니다.

### 소송은 얼마나 걸리고, 얼마를 받을 수 있나요?

미리 말씀드릴 수 없습니다. 기간과 결과는 단지 규모, 하자의 종류와 수, 감정 범위, 채권양도에 참여한 세대 비율, 상대방이 다투는 정도, 조정 여부에 따라 크게 달라집니다. 보통 법원 감정이 전체 기간의 큰 부분을 차지합니다. 상담 때 단지 사정에 맞춰 진행 순서를 설명드리고, 진행 중에는 단계마다 보고드립니다.

### 판결금이나 하자보수보증금은 어디에 써야 하나요?

하자보수보증금은 하자 판정·조정·재판·하자진단 결과에 따른 하자보수비용 등 법이 정한 용도로만 쓸 수 있고, 의무관리대상 공동주택은 쓴 뒤 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(공동주택관리법 제38조 제2항, 시행령 제43조). 보증금을 받기 전에 하자보수 업체를 미리 정해서도 안 됩니다(시행령 제44조 제4항). 손해배상 판결금은 채권양도한 세대 몫이 모인 돈이라, 관리규약과 입주자대표회의 의결, 채권양도 때 정한 내용에 따라 공용부분 보수와 세대 몫 정산 방법을 정합니다. 화담은 정산안 정리와 보수공사 감리까지 함께 봅니다.

### 오피스텔·상가·지식산업센터도 같은 절차인가요?

큰 흐름은 같지만 기준이 되는 법이 다릅니다. 오피스텔·상가·지식산업센터는 공동주택관리법의 공동주택이 아니어서 집합건물법의 담보책임 규정(제9조·제9조의2)이 기준이 되고, 아파트의 하자보수보증금 제도도 그대로 적용되지 않습니다. 관리단집회에서 관리인이 선임돼 있는지에 따라 누가 청구하고 누가 채권양도를 받을지도 달라집니다. 그래서 건물 용도와 관리단 구성부터 확인합니다.

### 공사대금을 못 받고 있습니다. 무엇부터 해야 하나요?

시효와 재산 보전부터 챙겨야 합니다. 공사대금 채권은 대금을 청구할 수 있게 된 때부터 3년이 지나면 소멸시효로 사라지고(민법 제163조 제3호), 내용증명으로 지급을 요구했더라도 6개월 안에 소송이나 가압류 등을 하지 않으면 시효가 중단되지 않습니다(중단되면 그때까지 흐른 기간이 없어지고 처음부터 다시 셉니다, 민법 제174조·제178조). 도급계약서, 변경 지시가 담긴 문자·회의록, 기성 청구서, 현장 사진을 모으고, 상대방 재산에 가압류를 할지 함께 검토합니다.

### 구두로 지시받고 한 추가공사도 대금을 받을 수 있나요?

받을 수 있는 경우가 있지만, 관건은 입증입니다. 서면 변경계약이 없더라도 발주자의 지시나 승인, 실제로 공사한 사실, 대금을 산정할 근거(물량·단가)를 증명하면 청구할 여지가 있습니다. 문자·회의록·작업일보·사진이 중요한 증거가 되고, 소송에서는 건설감정으로 대금을 다툽니다. 계약서에 설계변경에 따른 대금 조정을 상당한 이유 없이 막는 특약이 있다면 현저히 불공정한 부분으로 무효가 될 수 있는지도 봅니다(건설산업기본법 제22조 제5항).

### 지체상금은 어떻게 정해지고, 줄일 수 있나요?

보통 계약서에 정한 지체상금률에 계약금액과 지체일수를 곱해 정하며, 다툴 지점은 지체일수와 약정액 두 가지입니다. 발주자의 설계변경, 자재 지급 지연, 인허가 지연처럼 시공사 책임이 아닌 기간은 지체일수에서 빼야 하고, 약정액이 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 공공공사는 공사 지체상금률이 하루 1천분의 0.5이고 총액이 계약금액의 30%를 넘지 못합니다(국가계약법 시행령 제74조, 시행규칙 제75조). 발주자라면 같은 기준으로 청구할 지체일수와 근거를 정리합니다.

### 하도급대금을 원청 대신 발주자에게 직접 받을 수 있나요?

법이 정한 사유가 있으면 받을 수 있습니다. 원사업자의 지급정지·파산, 발주자·원사업자·수급사업자 세 당사자의 합의, 하도급대금 2회분 이상 미지급, 지급보증 의무 불이행 같은 경우 수급사업자(하도급을 받은 업체)가 요청하면 발주자는 시공한 부분의 하도급대금을 직접 지급해야 합니다(하도급법 제14조, 건설공사는 건설산업기본법 제35조도 함께 봅니다). 발주자가 이미 원사업자에게 지급한 부분은 빼고 지급하므로, 요청 시기와 기성 확인을 서둘러야 합니다.

### 유치권은 언제, 어떻게 주장하나요?

공사대금 채권의 변제기가 왔고, 그 건물을 적법하게 계속 점유하고 있어야 주장할 수 있습니다(민법 제320조). 점유를 잃으면 유치권도 사라지고(민법 제328조), 유치권을 행사하는 동안에도 공사대금 소멸시효는 계속 진행합니다(민법 제326조). 그래서 점유를 언제, 어떻게 시작했는지 기록을 남기고, 유치권과 별도로 소송이나 가압류를 함께 진행하는 것이 안전합니다.

### 공사가 중간에 멈췄습니다. 계약을 해제하면 이미 한 공사비는 어떻게 되나요?

공사가 상당한 정도로 진척돼 되돌리면 큰 사회적·경제적 손실이 생기고 지어진 부분이 도급인에게 이익이 된다면, 계약은 남은 공사 부분만 효력을 잃고 도급인은 기성고 등을 참작해 상당한 보수를 지급해야 한다는 것이 판례입니다(대법원 1997. 2. 25. 선고 96다43454 판결). 그래서 공사를 멈춘 시점의 기성 상태를 사진·측량·감정으로 남겨 두는 것이 중요합니다. 해제 방법도 따져야 하는데, 상대방의 이행지체를 이유로 하려면 상당한 기간을 정해 이행을 요구하는 절차가 필요하고(민법 제544조), 도급인은 일이 완성되기 전이라면 손해를 배상하고 해제할 수도 있습니다(민법 제673조).

### 설계가 잘못돼 생긴 하자는 누구 책임인가요?

하자가 발주자가 제공한 재료나 지시 때문에 생겼다면 시공사(수급인)는 원칙적으로 담보책임을 지지 않습니다(민법 제669조, 건설산업기본법 제28조 제2항). 다만 시공사가 그 재료나 지시가 부적당하다는 것을 알고도 알리지 않았다면 책임을 집니다. 설계자의 설계 잘못, 감리자의 감리 소홀 책임은 각자의 계약과 업무 범위에 따라 따로 따집니다.

### 건설감정은 왜 중요하고, 무엇을 준비해야 하나요?

건설소송의 결론은 법원이 지정한 감정인(민사소송법 제335조)의 감정 결과에 크게 기대기 때문입니다. 기성고, 추가공사 여부, 하자와 보수비, 공기 지연 원인이 모두 감정 대상이 될 수 있어, 감정 사항을 정하는 단계부터 의견을 내는 것이 좋습니다. 설계도서, 내역서, 변경 지시, 공정표, 현장 사진·동영상을 미리 정리해 두시고, 감정서가 나오면 물량·단가·전제의 오류를 짚어 보완을 요청합니다.

### 소송 말고 조정이나 중재로 해결할 수 있나요?

할 수 있습니다. 국토교통부 건설분쟁 조정위원회는 설계·시공·감리 책임, 발주자와 수급인 사이 분쟁 등을 조정하고, 조정안을 받으면 15일 안에 수락 여부를 알려야 하며 성립된 조정서는 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다(건설산업기본법 제69조·제78조). 다만 국가·지방계약법 해석 분쟁과 하도급법이 적용되는 사항은 이 위원회 대상에서 빠지며, 하도급 분쟁은 한국공정거래조정원 하도급분쟁조정협의회 등에 신청할 수 있고, 신청하면 시효가 중단됩니다(신청을 취하하거나 신청이 각하되면 제외, 하도급법 제24조의4). 도급계약서에 중재 합의가 있으면 중재 절차로 다투게 됩니다.

### 자재값이 올랐는데 계약대금을 조정할 수 있나요?

먼저 계약서의 대금 조정 조항을 봅니다. 공공공사는 계약 체결일부터 90일 이상 지나고 품목조정률이나 지수조정률이 3% 이상 오르내리면 계약금액을 조정하며, 특정 자재는 그 자재 가격이 15% 이상 오르내리면 그 자재만 조정합니다(국가계약법 시행령 제64조). 하도급은 공급원가가 바뀌면 원사업자에게 조정을 신청할 수 있고(하도급법 제16조의2), 원사업자가 발주자에게서 대금을 올려 받았다면 30일 안에 하도급대금에도 반영해야 합니다(하도급법 제16조). 민간공사는 계약 내용이 중심이지만, 경제상황 변동에 따른 대금 변경을 상당한 이유 없이 막는 특약은 현저히 불공정한 부분으로 무효가 될 수 있습니다(건설산업기본법 제22조 제5항).

### 옆 공사장 소음·진동·먼지가 심합니다. 어떻게 해야 하나요?

피해 기록부터 남깁니다. 시간대별 소음 측정값, 영상과 사진, 건물 균열 사진, 병원 기록, 관할 구청 민원 기록을 모아 두세요. 구청에는 규제기준 준수 여부와 특정공사 사전신고·비산먼지 신고 내용을 확인할 수 있습니다(소음·진동관리법 제21조·제22조, 대기환경보전법 제43조). 침해가 사회통념상 참아야 할 한도(수인한도)를 넘으면 정신적 손해의 배상을 인정한 판례가 있으며(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결), 저감 조치 요구, 환경분쟁조정피해구제위원회 조정, 소송, 가처분 가운데 어떤 방법이 맞는지 함께 검토합니다.

### 일조권 침해는 어떤 기준으로 판단하나요?

하급심에서 시작해 재판에서 널리 참고되는 기준은 동지를 기준으로 오전 9시~오후 3시 사이 연속 2시간 이상, 또는 오전 8시~오후 4시 사이 합계 4시간 이상 해가 드는지입니다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 사건의 원심 설시 참고). 다만 절대 기준은 아닙니다. 이 시간에 못 미쳐도 원래 일조가 나빴던 건물이라면 언제나 한도를 넘었다고 단정할 수 없고(2004다54282 판결), 법원은 일조 방해 정도, 지역성, 건물 용도, 토지 이용의 선후관계, 공법 규제 위반 여부, 교섭 경과 등을 종합해 판단합니다(대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결).

### 앞에 건물이 들어서 조망이 가립니다. 조망권도 보호되나요?

보호되는 경우가 제한적입니다. 판례는 그 장소가 외부를 조망하는 데 특별한 가치가 있고, 조망을 누리는 것을 중요한 목적으로 건물을 지은 경우처럼, 조망 이익이 사회통념상 독자의 이익으로 인정될 만큼 중요할 때 법적으로 보호합니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결). 이 요건을 넘어도 침해가 수인한도를 넘었는지를 다시 따집니다. 조망만으로 청구하기 어려운 경우가 많아, 일조·소음 등 다른 피해가 함께 있는지도 살펴봅니다.

### 공사금지가처분은 언제 신청할 수 있나요?

공사로 인한 생활이익 침해가 수인한도를 넘고, 본안 판결을 기다리면 현저한 손해가 생길 사정이 소명되어야 합니다(민사집행법 제300조 제2항). 판례는 환경권만을 근거로 직접 공사 중단을 구할 수는 없지만, 토지 등의 소유자는 소유권에 근거해 방해의 제거나 예방을 청구할 수 있고, 건물이 건축법 등을 위반하지 않았더라도 청구할 수 있다고 봅니다(대법원 1997. 7. 22. 선고 96다56153 판결). 공사가 끝나면 공사를 막을 실익이 사라지므로 신청 시기가 중요합니다. 법원이 담보 제공을 명할 수 있고(민사집행법 제280조 제3항·제301조), 가처분이 뒤에 부당한 것으로 밝혀지면 신청인이 손해를 배상해야 할 수 있어 위험도 함께 따집니다.

### 관리단은 따로 만들어야 하나요? 아파트 입주자대표회의와는 무엇이 다른가요?

따로 만들 필요는 없습니다. 건물에 구분소유 관계가 생기면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 법에 따라 당연히 설립됩니다(집합건물법 제23조 제1항). 다만 관리단이 실제로 움직이려면 관리인을 뽑고(구분소유자 10인 이상이면 의무, 제24조 제1항) 규약을 정비해야 합니다. 아파트 가운데 300세대 이상 등 의무관리대상 공동주택은 공동주택관리법에 따라 동별 대표자로 구성한 입주자대표회의가 관리의 주요사항을 정하지만, 오피스텔·상가·지식산업센터 같은 건물은 집합건물법에 따라 관리단집회와 관리인이 중심이 됩니다.

### 분양자(시행사)가 정한 관리업체를 바꿀 수 있나요?

바꿀 수 있습니다. 분양자가 건물을 관리하는 것은 관리단집회에서 선임된 관리인이 사무를 시작할 때까지입니다(집합건물법 제9조의3 제1항). 예정된 매수인의 절반 이상이 이전등기를 마치면 분양자는 규약 설정과 관리인 선임을 위한 관리단집회 소집을 구분소유자에게 통지해야 하고, 통지받은 날부터 3개월 안에 구분소유자들이 소집하지 않으면 분양자가 지체 없이 직접 소집해야 합니다(같은 조 제3항·제4항). 관리단집회에서 관리인을 선임하고 관리 방식과 업체를 정한 뒤, 기존 업체에 계약 종료를 알리고 장부·통장·관리사무소를 넘겨받습니다. 인계를 거부하면 인도·업무방해금지 가처분 같은 절차를 검토합니다.

### 관리단집회는 누가, 어떻게 소집하나요?

관리인이 소집하는 것이 원칙이고, 구분소유자도 요건을 갖추면 소집할 수 있습니다. 관리인은 매년 회계연도가 끝난 뒤 3개월 안에 정기 집회를 열어야 하고(집합건물법 제32조), 구분소유자 5분의 1 이상이 회의 목적을 밝혀 청구하면 임시 집회를 소집해야 합니다(제33조 제2항). 청구 후 1주일 안에 관리인이 2주일 이내 날짜로 소집통지를 하지 않으면 청구한 구분소유자가 법원 허가를 받아 소집할 수 있고, 관리인이 없으면 5분의 1 이상이 바로 소집할 수 있습니다(같은 조 제3항·제4항, 5분의 1은 규약으로 낮출 수 있음). 소집통지는 집회일 1주일 전까지 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 보내야 합니다(제34조 제1항).

### 직접 모이지 않고 서면이나 전자투표로 결정할 수 있나요?

두 가지 방법이 있습니다. 첫째, 집회를 열면서 의결권을 서면·전자적 방법·대리인으로 행사하게 할 수 있는데, 이때는 소집통지에 그 방법을 구체적으로 밝혀야 합니다(집합건물법 제38조 제2항·제3항). 전자투표는 전자서명이나 휴대전화 본인확인 같은 본인 확인을 거치는 것이 원칙이고(규약으로 완화할 수 있음), 따로 정하지 않았다면 집회 전날까지 해야 합니다(시행령 제13조). 둘째, 집회를 열지 않고 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상이 서면·전자적 방법으로 합의하면 집회에서 결의한 것으로 봅니다(제41조 제1항, 2023. 9. 29. 시행 개정 기준). 권리변동이 있는 공용부분 변경처럼 일부 안건은 5분의 4 등 따로 정한 찬성이 필요합니다(같은 조 제2항).

### 결의에 필요한 찬성은 얼마인가요?

일반 안건은 구분소유자 과반수와 의결권 과반수를 함께 채워야 합니다(집합건물법 제38조 제1항). 의결권은 규약에 따로 정하지 않으면 전유부분 면적 비율을 따르므로, 사람 수로는 넘었는데 면적으로는 모자라는 일이 생깁니다(제37조 제1항·제12조). 공용부분 변경은 각 3분의 2 이상, 규약 설정·변경은 각 4분의 3 이상, 구분소유권·대지사용권 범위가 바뀌는 공용부분 변경은 각 5분의 4 이상이 필요합니다(제15조·제29조·제15조의2). 대리인 한 사람이 구분소유자 과반수 또는 의결권 과반수 이상을 대리할 수 없다는 제한(시행령 제15조 제2항)도 집계 때 확인합니다.

### 관리인은 어떻게 뽑고, 어떻게 해임하나요?

관리인은 관리단집회 결의로 선임하고 해임하며, 규약으로 관리위원회 결의로 하도록 정할 수도 있습니다(집합건물법 제24조 제3항). 구분소유자가 아니어도 되고, 임기는 2년 범위에서 규약으로 정합니다(제24조 제2항). 부정한 행위 등 직무에 맞지 않는 사정이 있으면 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있고(제24조 제5항), 지위 다툼이 급하면 직무집행정지 가처분을 검토합니다. 전유부분 50개 이상 건물의 관리인은 선임일부터 30일 안에 시·군·구에 선임 사실을 신고해야 합니다(제24조 제6항, 시행령 제5조의5).

### 관리인이 없어 아무도 관리단집회를 열지 않습니다. 어떻게 하나요?

법원에 임시관리인(관리인이 뽑힐 때까지 관리단을 대표하는 사람) 선임을 청구할 수 있습니다. 구분소유자뿐 아니라 그 승낙을 받은 점유자, 분양자 같은 이해관계인도 청구할 수 있습니다(집합건물법 제24조의2 제1항). 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 안에 관리인 선임을 위한 집회를 소집해야 합니다(같은 조 제2항). 법원을 거치지 않고 구분소유자 5분의 1 이상이 직접 집회를 소집하는 방법(제33조 제4항)도 있어, 건물 사정에 맞는 쪽을 고릅니다.

### 관리규약을 바꾸려면 얼마나 동의가 필요한가요?

관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상이 찬성해야 하고, 바뀌는 내용이 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 주면 그 사람의 승낙도 받아야 합니다(집합건물법 제29조 제1항). 규약 변경 안건은 소집통지에 의안 내용까지 적어야 합니다(제34조 제5항). 분양 때 받은 규약(분양자가 공정증서로 정한 것, 제9조의3 제2항)도 이 절차로 고칠 수 있으며, 법무부 표준규약과 시·도 지역별 표준규약(제28조 제4항·제5항)을 바탕으로 건물 사정에 맞게 고치는 것을 권합니다.

### 관리비 내역을 확인하고, 체납 관리비도 정리하고 싶습니다.

관리인은 매년 1회 이상 사무를 보고해야 하고, 전유부분 50개 이상 건물은 모든 거래를 월별 장부로 작성해 증빙과 함께 5년간 보관해야 하며, 이해관계인은 그 장부와 증빙의 열람·등본을 청구할 수 있습니다(집합건물법 제26조, 개인정보 등은 제외). 전유부분 150개 이상인 일정 건물은 매년 회계감사를 받아야 하고(관리단집회에서 각 3분의 2 이상이 받지 않기로 결의한 해는 제외), 50개 이상 150개 미만 건물은 구분소유자 5분의 1 이상이 요구하면 받아야 합니다(제26조의2). 체납 관리비 가운데 공용부분 관리비는 매수인·낙찰자 같은 특별승계인에게도 청구할 수 있지만 연체료는 승계되지 않고, 관리비 채권에는 3년 소멸시효가 적용됩니다(제18조, 대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결). 그래서 체납은 오래 미루지 말고 지급명령·소송·가압류로 정리하는 것이 좋습니다.

### 관리단집회 결의가 잘못된 것 같습니다. 어떻게 다투나요?

결의 사실을 안 날부터 6개월, 결의한 날부터 1년 안에 결의취소의 소를 낼 수 있습니다(집합건물법 제42조의2). 소집 절차나 결의 방법이 법령·규약에 어긋나거나 현저히 불공정한 경우, 결의 내용이 법령·규약에 어긋나는 경우가 취소 사유입니다. 흠이 중대해 결의가 무효라면 결의무효확인의 소로 다투고, 결의의 집행을 막아야 할 만큼 급하면 효력정지·직무집행정지 가처분을 함께 검토합니다(민사집행법 제300조 제2항). 결의를 지키려는 쪽이라면 흠을 보완하는 새 결의(추인)를 검토하기도 합니다.

### 시행사(분양자)나 대형 소유자 쪽도 상담할 수 있나요?

네, 상담할 수 있습니다. 화담은 관리단·구분소유자 쪽과 시행사(분양자)·대형 소유자 쪽을 모두 대리합니다. 분양자는 관리인이 사무를 시작할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물을 관리하고 관리단집회 소집을 통지할 의무가 있어(집합건물법 제9조의3), 이 의무를 어떻게 이행했는지가 분쟁의 쟁점이 되곤 합니다. 관리업체 인수인계, 관리비 정산, 공용부분 사용, 분양자 담보책임 문제까지 함께 검토하며, 같은 사건에서 이해가 맞서는 양쪽을 함께 맡지 않도록 수임 전에 이해충돌을 확인합니다.

### 화담은 어떤 사건을 맡나요?

토지 수용·보상(재개발·재건축 현금청산 포함), 아파트·집합건물 하자, 건설분쟁, 관리단·집합건물 분쟁을 맡습니다. 수용·보상은 02-522-7477, 하자·건설·집합건물 분쟁은 02-6925-2222로 문의하실 수 있습니다.

### 화담(和談)은 무슨 뜻인가요?

和(화할 화)와 談(말씀 담)을 써서 '서로의 이야기를 나누고 이해한다'는 뜻입니다. CI도 같은 생각에서 나왔습니다. 두 개의 말풍선이 서로 겹쳐진 형태로, 서로의 이야기에 귀 기울이는 소통의 자세와 충분한 검토를 거쳐 해답을 찾아가는 과정을 나타냅니다.

### 한 사건을 변호사 혼자 보나요?

아닙니다. 담당 변호사가 사건을 이끌고, 사건에 따라 감정평가사·기술진이 함께 봅니다. 보상 사건은 감정평가사와 감정평가서를 함께 검토하고, 하자 사건은 기술진이 진단한 결과를 변호사가 주장으로 옮깁니다. 판단과 최종 서면은 변호사가 맡습니다.

### 상담은 어떻게 신청하나요?

언제든 상담 신청을 남겨 주세요. 영업일에 연락드립니다. 전화는 수용·보상 02-522-7477, 하자·건설·집합건물 분쟁 02-6925-2222입니다. 사무소는 서울 서초 본사(2·3호선 교대역 14번 출구에서 걸어서 5분)와 중앙·강남·부산 분사무소가 있습니다.

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법무법인 화담 · 대표 전화 02-522-7477 · 하자·건설 02-6925-2222 · 광고책임변호사 정홍철